Gayrimenkul piyasasında uzun süredir uygulanan “tapuya düşük satış bedeli yazdırma” yöntemi mercek altına alındı. Son dönemde dijital denetim mekanizmalarının güçlendirilmesiyle birlikte, ilan fiyatı ile tapuda beyan edilen satış bedeli arasındaki fark artık çok daha kolay tespit edilebilecek.
Sektörde yapılan değerlendirmelere göre, özellikle e-Devlet üzerinden verilen taşınmaz yetki onayları ve dijital ilan kayıtları, vergi denetimlerinde doğrudan referans alınmaya başlandı. Bu durum, konut alım satımı yapacak olan yatırımcılar için yeni bir dönemin kapısını aralıyor.
İlan Fiyatı ile Tapu Bedeli Arasındaki Fark Risk Oluşturuyor
Gayrimenkul satışlarında toplam satış bedelinin yüzde 4’ü oranında tapu harcı ödeniyor. Bu oran alıcı ve satıcı arasında paylaştırılıyor. Ancak uygulamada, harç yükünü azaltmak amacıyla satış bedelinin tapuda daha düşük gösterildiği biliniyor.
Yeni süreçte ise şu senaryo öne çıkıyor:
- İlanda 3 milyon TL’ye satışa çıkarılan bir konut
- Tapuda 2 milyon TL olarak beyan edilen satış bedeli
Bu durumda sistem üzerinden yapılan çapraz kontrollerde ilan kaydı ile resmi beyan arasındaki fark ortaya çıkabiliyor. Vergi idaresi, aradaki fark için açıklama talep edebiliyor veya ek harç ve cezai işlem uygulayabiliyor.
Uzmanlara göre, ilan fiyatı ile tapu beyanı arasındaki uyumsuzluk artık “tespit edilemez” bir alan olmaktan çıkmış durumda. Özellikle banka transferleri ile tapuda bildirilen bedelin örtüşmemesi de risk faktörü olarak öne çıkıyor.
Dijital İzler Artık Denetimin Merkezinde
Emlak ofislerinin ilan verebilmesi için e-Devlet üzerinden taşınmaz yetki onayı alması zorunlu hale gelirken, sistemde hangi taşınmaz için yetki verildiği açıkça kayıt altına alınıyor. Bu dijital kayıtlar, ilan fiyatlarının resmi belgelerle karşılaştırılmasına imkân sağlıyor.
Sektör temsilcileri, bu uygulamanın özellikle müteahhitler ve emlak danışmanları açısından maliyet hesaplarını yeniden gözden geçirme zorunluluğu doğurduğunu ifade ediyor. Kayıt dışı uygulamaların daralması, kısa vadede işlem maliyetlerini artırsa da uzun vadede piyasa şeffaflığını güçlendirecek bir adım olarak değerlendiriliyor.
Tapu Harcı ve Rayiç Bedel Gerçeği
Mevzuata göre tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanıyor. Ancak satış bedelinin, ilgili taşınmazın rayiç bedelinin altında gösterilmesi halinde idare tarafından düzeltme istenebiliyor. Yeni dönemde ilan verileri, banka transferleri ve tapu kayıtları birlikte analiz edilecek.
Bu nedenle uzmanlar, konut alım satımı yapacak yatırımcıların:
- İlan fiyatı ile tapu beyanını uyumlu göstermesi
- Banka transferlerini resmi satış bedeli üzerinden gerçekleştirmesi
- Rayiç bedel altı beyan riskini dikkate alması
gerektiğini vurguluyor.
Tapusor Verileri Ne Söylüyor?
Tapu işlemleri ve bölgesel fiyat analizleri konusunda yayımlanan veriler incelendiğinde, ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasında belirli oranlarda farklılıklar olduğu görülüyor. Özellikle büyükşehirlerde bu farkın daha yüksek olduğu dikkat çekiyor. Tapusor verilerine göre bazı bölgelerde ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı arasındaki makas yüzde 10 ila yüzde 25 arasında değişebiliyor.
Bu tablo, denetimlerin sıkılaşması halinde geçmiş dönem işlemlerinin de incelemeye alınabileceği yönünde değerlendirmelere neden oluyor.
