Konut piyasasında yönü belirleyen en önemli göstergelerden biri olan enflasyondan arındırılmış fiyat verileri, 2026’nın ilk çeyreğinde zayıf seyri teyit etti. Şubat ayına ilişkin yayımlanan “Konut Piyasası Görünümü” verileri, Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde reel fiyatların düşüş trendini sürdürdüğünü ortaya koydu.
Reel Konut Fiyatlarında Gerileme Sürüyor
Şubat 2026 verilerine göre, Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi aylık bazda yüzde 2,1 oranında geriledi. Ocak ayında başlayan aşağı yönlü hareket, Şubat ayında da devam ederek fiyatların enflasyon karşısında değer kaybettiğini gösterdi.
Üç büyük şehirde aylık değişim şu şekilde gerçekleşti:
- İstanbul: 0,9 puan düşüş (Endeks: 153,5)
- Ankara: 1,3 puan düşüş (Endeks: 190)
- İzmir: 2,9 puan düşüş (Endeks: 157,6)
Özellikle İzmir’deki 2,9 puanlık gerileme, büyükşehirler arasında en belirgin düşüş olarak öne çıktı.
Yıllık Değişimde Şehirler Arası Ayrışma
Türkiye genelinde reel konut fiyatları yıllık bazda yüzde 3,9 geriledi. Bu oran, bir önceki aya kıyasla düşüş hızının 1,9 puan azaldığını gösterse de negatif bölgedeki seyir devam etti.
Büyükşehirlerde ise tablo farklılaştı:
- İzmir: Yıllık bazda yüzde 5,9 reel düşüş
- İstanbul: Yüzde 0 ile yatay seyir
- Ankara: Yüzde 1,8 reel artış
Ankara, sınırlı da olsa yıllık reel artış kaydeden tek büyükşehir olarak ayrıştı.
Kiralık Konut Piyasasında Reel Baskı
Kiralık konut tarafında da enflasyondan arındırılmış veriler negatif görünümünü korudu. Türkiye genelinde ortalama reel kiralar yıllık bazda yüzde 2,9 oranında geriledi.
Ancak üç büyükşehirde dikkat çekici bir ayrışma yaşandı:
- İstanbul: Yıllık bazda yüzde 6,9 reel artış
- Ankara: Yüzde 1,4 reel düşüş
- İzmir: Yüzde 6,9 reel düşüş
İstanbul, reel kira artışının sürdüğü tek büyük il olarak öne çıkarken, İzmir hem satış hem kira tarafında en keskin reel kaybın yaşandığı şehir oldu.
Tapusor Verileriyle Piyasa Okuması
Bölgesel satış fiyatları ve gerçekleşen işlem verileri incelendiğinde, ilan fiyatları ile reel satış performansı arasındaki farkın bazı ilçelerde açıldığı görülüyor. Tapusor verilerine göre özellikle büyükşehir merkezlerinde fiyat düzeltmeleri daha sınırlı kalırken, çevre ilçelerde reel kayıp oranı daha belirgin seyrediyor.
Bu görünüm, yatırımcı açısından iki kritik başlığı öne çıkarıyor:
- Nominal artışlara rağmen reel getirinin negatif olabileceği gerçeği
- İl ve ilçe bazlı ayrışmanın yatırım kararlarında belirleyici hale gelmesi
Piyasa Ne Anlatıyor?
Şubat verileri, konut piyasasında enflasyon etkisinden arındırılmış olarak fiyatların baskı altında kaldığını, ancak kira tarafında talep yoğunluğu olan bölgelerde direnç oluştuğunu gösteriyor. Özellikle İstanbul’da kira talebinin güçlü seyri, reel artışı destekleyen temel unsur olarak değerlendiriliyor.
