İstanbul Avrupa Yakası’nda son 6 yılda yaşanan hareketlilik, gayrimenkul piyasasının ne kadar dinamik olduğunu bir kez daha ortaya koydu. 2020-2025 dönemini kapsayan “Gayrimenkulün Enerjisi-2025” verilerine göre Avrupa Yakası’nda 3 milyondan fazla abone taşınırken, aynı süreçte 903 bin konutun kapısı ilk kez açıldı.

Bu veriler, yalnızca taşınma trafiğini değil; demografik dönüşümü, kentsel yenilenme hızını ve yatırım potansiyelini de net biçimde gösteriyor. Tapusor olarak yaptığımız analizler, bu hareketliliğin özellikle ikinci el konut piyasasında yoğunlaştığını ortaya koyuyor.

2025’te Taşınma Rekoru: 544 Bin 786 Hareket

Sadece 2025 yılında Avrupa Yakası’nda gerçekleşen taşınma sayısı 544 bin 786 oldu. Bu rakam, bir önceki yıla göre %18 artış anlamına geliyor.

Taşınmaların:

%70’i ikinci el konutlarda gerçekleşti.
Yeni konutlara taşınmada günlük ortalama 438 abonelik kaydedildi.

İlçe bazlı dağılım ise çarpıcı:

Esenyurt: 71 bin 403 taşınma
Çatalca: 3 bin 422 taşınma

Veriler, özellikle genç nüfusun daha mobil olduğunu gösteriyor. 2025’te aboneliğini kapatan 297 bin 77 kişinin 75 bin 576’sı 35 yaş altı grubunda yer aldı.

Tapusor verilerine göre bu durum, kira artışları ve yeni gelişen konut bölgelerine yönelimle doğrudan ilişkili.

903 Bin Yeni Konut: Arz Artışı Sürüyor

2020-2025 arasında 903 bin yeni konut ilk kez abonelik aldı. Bu veri, Avrupa Yakası’nda arz tarafının güçlü kaldığını gösteriyor.

Ancak dikkat çeken nokta şu: Yeni konut üretimi artarken, taşınmaların büyük kısmı ikinci elde gerçekleşiyor. Bu tablo, yatırımcı açısından şu mesajı veriyor:

Yeni projeler artıyor ancak likidite hâlâ ikinci elde daha yüksek.
Doğru lokasyonda ikinci el konut, daha hızlı el değiştirebiliyor.

Avrupa Yakası’nda Yaş Profili: Ortalama 51

Yaş dağılımı da dikkat çekici:

35-49 yaş grubu: 1 milyon 236 bin
50-64 yaş grubu: 1 milyon 201 bin
35 yaş altı: 570 bin 199

Bölgenin ortalama yaşı 51 olarak ölçüldü.

64 yaş üstü oranının en yüksek olduğu ilçeler:

Bakırköy: %31,76
Beşiktaş: %31,05

En düşük oran:

Esenyurt: %11,68

Bu tablo, Avrupa Yakası’nda bazı ilçelerin daha oturmuş ve yaşlı nüfusa sahip olduğunu; bazı bölgelerin ise genç ve dinamik bir yapıya yöneldiğini gösteriyor.

Yabancı Abone Sayısında Gerileme

2024 sonunda 186 bin 76 olan yabancı abone sayısı, 2025 sonunda 155 bin 657’ye geriledi. Yaklaşık %16 düşüş yaşandı.

En yüksek sayısal düşüşün Esenyurt’ta gerçekleştiği kaydedildi.

Tapusor analizlerine göre bu düşüş; kira politikaları, ekonomik dengelenme süreci ve yabancı talebindeki normalleşme ile ilişkilendirilebilir.

Km² Başına Konut Yoğunluğu: Türkiye Ortalamasının 20 Katı

Türkiye genelinde km²’ye ortalama 55 konut abonesi düşerken, İstanbul Avrupa Yakası’nda bu sayı 1.133 olarak ölçüldü.

En yüksek yoğunluk:

Gaziosmanpaşa: 15 bin 115
Şişli: 14 bin 843
Kağıthane: 12 bin 750

En düşük yoğunluk:

Çatalca: 34

Bu veri, Avrupa Yakası’nın mekânsal baskısını ve arsa üretimindeki sınırlılığı açık biçimde ortaya koyuyor.

Kentsel Dönüşümde %105 Artış

2025’te 52 bin 662 abonelik, kentsel dönüşüm nedeniyle sonlandırıldı. Bu, 2024’e göre %105 artış demek.

Dağılım:

42 bin 950 mesken
9 bin 712 diğer abonelik

En yoğun ilçeler:

Bahçelievler: 9 bin 543
Avcılar: 5 bin 873

Avcılar ve Zeytinburnu’nda artış oranı %200’ü aştı.

Tapusor değerlendirmesine göre bu artış, önümüzdeki 2-3 yıl içinde bazı ilçelerde yeni arz dalgası yaratabilir.

Elektrik Tüketimi Ne Anlatıyor?

2025’te mesken elektrik tüketimi bir önceki yıla göre %0,48 arttı.

Toplam tüketimde en yüksek pay:

Esenyurt: %9,58
Ardından Küçükçekmece ve Bağcılar geliyor.

Tüketim artışında öne çıkan ilçeler:

Arnavutköy: %7,69
Beylikdüzü: %5,27
Silivri: %4,56

Konut başına ortalama aylık tüketim:

Sarıyer: 247 kWh
Beşiktaş: 244 kWh
Başakşehir: 235 kWh
Esenler: 156 kWh

Bu veriler, gelir seviyesi ve konut tipolojisiyle doğrudan bağlantılı.

Tapusor Yorumu: Avrupa Yakası’nda Stratejik Dönem Başladı

6 yılda 3 milyon taşınma, 903 bin yeni konut ve hızlanan kentsel dönüşüm…

İstanbul Avrupa Yakası artık durağan bir pazar değil; yüksek devir hızına sahip, genç nüfusun yön verdiği ve dönüşümle şekillenen bir mega konut ekosistemi.

Tapusor olarak yaptığımız analizler gösteriyor ki:

Genç nüfusun yoğun olduğu ilçelerde kira piyasası daha hareketli.
Kentsel dönüşümün hızlandığı bölgelerde 2-4 yıllık orta vadeli yatırım fırsatları oluşuyor.
İkinci el konut piyasası hâlâ en likit segment.

Önümüzdeki süreçte Avrupa Yakası’nda fiyatlama davranışı; dönüşüm, nüfus mobilitesi ve arz dengesine göre şekillenecek.

Bu nedenle yatırım kararlarında yalnızca ilan fiyatına değil, ilçe bazlı taşınma yoğunluğu, yaş profili ve dönüşüm verilerine de mutlaka bakılmalı. Tapusor verileri bu noktada referans niteliği taşımaya devam ediyor.