Türkiye’de konuta erişim tartışması yeniden gündemde. Açıklanan resmi istatistikler ve gelir–fiyat karşılaştırmaları, konut piyasasında dengelenme sinyalleri verirken erişilebilirlik konusunda temkinli bir tablo ortaya koyuyor.

İlk El Satışlarda Gerileme, Kredili Satışta Artış

Resmi verilere göre:

İlk el konut satışları Ocak ayında geçen yılın aynı ayına göre %2,1 azalarak 34 bin 69 oldu.
İpotekli (kredili) konut satışları aynı dönemde %15,7 artarak 20 bin 263’e yükseldi.
Diğer konut satışları ise %8,3 düşüşle 91 bin 217 olarak kaydedildi.

Bu tablo, nakit alımların zayıfladığını; finansmana erişim imkânı bulan kesimin yeniden krediye yöneldiğini gösteriyor.

100 m² Konut / Asgari Ücret Dengesi

Konut erişilebilirliğini ölçen en çarpıcı göstergelerden biri, 100 m² bir konutun kaç yıllık asgari ücrete denk geldiği.

Son açıklanan hesaplamaya göre:

Geçmişte bu oran 10 yıl seviyesine kadar gerilemişti.
Yakın dönemde 25 yıla kadar yükselmişti.
Ocak 2026 itibarıyla 12,6 yıl seviyesinde bulunuyor.

Bu veri, zirve seviyelere kıyasla bir geri çekilme olduğunu; ancak tarihsel ortalamalara kıyasla hâlâ yüksek bir maliyet baskısının sürdüğünü gösteriyor.

Konut Fiyatı–Gelir Dengesi Ne Anlatıyor?

12,6 yıl seviyesi teknik olarak bir iyileşmeye işaret etse de erişilebilirlik açısından hâlâ zorlayıcı bir tabloya işaret ediyor. Çünkü:

Reel gelir artışı sınırlı kalıyor.
Kredi faiz oranları hâlâ yüksek.
Büyükşehirlerde metrekare fiyatları ortalamanın üzerinde seyrediyor.

Tapusor analizlerine göre özellikle büyükşehir merkezlerinde fiyat–gelir dengesi çevre ilçelere kıyasla daha bozuk durumda. Bu nedenle talep, daha uygun fiyatlı ve gelişim potansiyeli olan bölgelere kayıyor.

Piyasada Dengelenme mi Başlıyor?

Veriler üç önemli sinyal veriyor:

İlk el satışlarda düşüş var.
Kredili satışlar artıyor.
Konuta erişim süresi zirveden gerilemiş durumda.

Bu tablo, fiyat artış hızında yavaşlama ve piyasada daha rasyonel bir dengelenme sürecine girildiğini düşündürüyor. Ancak konutun geniş kitleler için tamamen erişilebilir hale geldiğini söylemek henüz mümkün değil.

Tapusor Yorumu

Konut fiyatı–gelir dengesi 25 yıl zirvesinden 12,6 yıla gerilemiş olsa da, bu seviyeler hâlâ sürdürülebilir kabul edilen aralığın üzerinde.

Tapusor verilerine göre önümüzdeki dönemde:

Reel fiyat hareketi belirleyici olacak.
Faiz politikası erişilebilirliği doğrudan etkileyecek.
Arz artışı olmayan bölgelerde fiyat baskısı sürebilir.

Sonuç olarak, konuta erişimde kısmi bir iyileşme var; ancak geniş kitleler için rahatlama sınırlı.