Konut piyasasında son dönemde dikkat çeken bir eğilim öne çıkıyor: içinde kiracı bulunan daireler, boş dairelere kıyasla daha düşük fiyatlardan satılıyor. Bunun en büyük nedeni ise tahliye davalarında yaşanan uzun hukuki süreçler ve belirsizlikler.
Kiracı Tahliyesi Artık Yatırım Kriteri
Kiracılı konutlar, yatırımcı açısından genellikle pasif gelir anlamına gelse de mevcut konjonktürde bu durum tersine dönebiliyor. Tahliye davalarının ortalama üç yıl sürmesi, ev sahiplerinin taşınmazları hızlıca değerlendirmesini zorlaştırıyor.
Özellikle kira bedeli güncel rayiçlerin çok altında kalan dairelerde, bu durum önemli bir maddi kayba yol açabiliyor.
Somut Bir Örnek Üzerinden Hesaplama
Bir dairenin güncel kira rayiçi 50.000 TL iken, mevcut kiracı yalnızca 10.000 TL ödüyorsa;
aradaki 40.000 TL fark yılda 480.000 TL eder.
Bu farkın 3 yıl boyunca devam etmesi halinde oluşan toplam kayıp 1.440.000 TL’yi bulur.
Bu nedenle yatırımcılar, tahliye süreci devam eden veya kira rayici düşük kalan kiracılı daireleri yaklaşık 1,5 milyon TL indirimle satın alma eğiliminde.
Peki Bu Durum Yatırımcı İçin Fırsat mı, Risk mi?
Bu sorunun yanıtı tamamen yatırımcının vade beklentisi ve hukuki sürece yaklaşımı ile ilgilidir:
Fırsatlar:
-
Piyasa fiyatının çok altında konut edinme imkânı
-
Uzun vadede değer artışı potansiyeli
-
Tahliye sonrası rayiç seviyesine çıkabilecek kira geliri
Riskler:
-
3 yıl sürebilen mahkeme süreçleri
-
Düşük kira gelirine katlanma zorunluluğu
-
Kiracıyla yaşanabilecek hukuki ve duygusal çatışmalar
-
Tahliye sonrası evde oluşabilecek fiziksel zararlar
Değerleme ve Karar Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?
-
Kira sözleşmesinin tarihi ve içeriği mutlaka incelenmeli
-
Mevcut kira bedeli ile bölge rayici arasındaki fark hesaplanmalı
-
Hukuki süreçlerde destek alınmalı
-
Mülkün değerleme raporunda bu tür durumlar net olarak belirtilmeli
Sonuç:
Kiracılı dairelerin uygun fiyatlarla piyasaya çıkması, bazı yatırımcılar için fırsat gibi görünse de, uzun vadeli ve bilinçli bir yatırım stratejisi gerektirir. Özellikle tahliye süreci ve kira uyumsuzluğu gibi durumlar, yatırım getirisini ciddi şekilde etkileyebilir.
Tapusor.com olarak önerimiz; böyle bir mülkü değerlendirirken, hem ekonomik hem hukuki boyutlarıyla detaylı analiz yapılmasıdır. Aksi takdirde başlangıçta avantaj gibi görünen bir fırsat, ilerleyen süreçte maliyetli bir risk haline dönüşebilir.
