Ankara’da gayrimenkul piyasası, 2026 yılına belediyeler tarafından güncellenen rayiç bedellerdeki sert artışla birlikte güçlü bir “vergi şoku” ile girdi. Tapu işlemleri öncesinde talep edilen rayiç bedellerin bazı bölgelerde 4 ila 5 kat arasında yükselmesi, hem alıcı hem de satıcı tarafında dengeleri kökten değiştirdi.
Özellikle Ankara merkez ilçeleri başta olmak üzere birçok bölgede rayiç bedellerin kısa sürede bu denli artması, tapu harcı ve gelir vergisi hesaplarını doğrudan etkiledi. Artan vergi yükü nedeniyle çok sayıda satış işlemi askıya alınırken, piyasada “fiyat değil, vergi maliyeti belirleyici hale geldi” yorumları öne çıkıyor.
Tapu Harcı Artışı Alım-Satımı Yavaşlattı
Yeni rayiç bedeller üzerinden hesaplanan tapu harçlarının, mevcut alım gücünü zorlayan seviyelere ulaştığı ifade ediliyor. Bu durum;
-
Alıcıların piyasadan çekilmesine,
-
Satıcıların satış kararlarını ertelemesine,
-
Daha önce imzalanmış bazı satış sözleşmelerinin iptal edilmesine
neden oldu.
Piyasa aktörleri, özellikle yüksek metrekareli konutlar ve arsa-tarla satışlarında tapu harcı maliyetinin toplam satış bedeline oranla ciddi bir yük haline geldiğini vurguluyor.
5 Yıl Kuralı Gelir Vergisini Katladı
Rayiç bedel artışlarının en dikkat çekici etkilerinden biri de değer artış kazancı üzerinden alınan gelir vergisi hesaplarında yaşanıyor. Edinim tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılan gayrimenkuller için, yeni rayiç bedeller nedeniyle çok daha yüksek vergi tutarları ortaya çıkıyor.
Ankara’nın Çankaya ilçesinden verilen çarpıcı bir örneğe göre;
-
Aralık 2022’de 2 milyon 500 bin TL bedelle edinilen bir gayrimenkulün,
-
Ocak 2026 itibarıyla rayiç bedeli 11 milyon TL seviyesine yükseldi.
Bu tabloya göre satış yapılması halinde:
-
Gelir vergisi yaklaşık 1 milyon 450 bin TL,
-
Tapu harcı ise 800 bin TL seviyesine yaklaşıyor.
Söz konusu rakamlar, satış planı yapan birçok mülk sahibinin kararlarını yeniden gözden geçirmesine yol açtı.
Rayiç Bedellere İtiraz Sonuç Vermiyor
Rayiç bedellerdeki artışa itiraz etmek isteyen alıcı ve satıcıların belediyelere başvurduğu; ancak bu başvuruların büyük bölümünün sonuçsuz kaldığı aktarılıyor. Belediyelerin, artışların Maliye politikaları doğrultusunda yapılan güncellemeler kapsamında olduğu gerekçesiyle geri adım atmadığı belirtiliyor.
Bu durum, kısa vadede piyasanın yeni vergi sistemine uyum sağlamasını zorlaştıran önemli bir unsur olarak öne çıkıyor.
Satılık Arz Artabilir, Fiyatlar Baskılanabilir
Sektör değerlendirmelerine göre artan vergi yükü, özellikle birden fazla taşınmaza sahip mülk sahiplerini satışa yönlendirebilir. Bu eğilimin, kısa vadede satılık konut ve arsa arzını artırarak fiyatlar üzerinde baskı oluşturması bekleniyor.
Öte yandan inşaat firmalarının da yükselen maliyetler ve vergi yükü nedeniyle maliyetinin altında satış baskısı ile karşı karşıya kalabileceği ifade ediliyor. Vergi yükünün satış fiyatlarına yansıtılması durumunda ise talep tarafının geri çekilmesiyle piyasada bir “donma etkisi” oluşabileceği uyarısı yapılıyor.
Tapu Harcı Pazarlıkları Değişebilir
Mevcut uygulamada fiilen çoğu zaman alıcıya yüklenen tapu harcı konusunda da yeni bir döneme girilebileceği değerlendiriliyor. Önümüzdeki süreçte alıcıların yalnızca kendi payına düşen harcı ödemeyi kabul edebileceği, bu nedenle satıcı-alıcı pazarlıklarında harç paylaşımının daha görünür hale geleceği öngörülüyor.
Uzmanlara göre rayiç bedel artışları kısa vadede kamu ve belediye gelirlerini artırabilir; ancak gayrimenkul ve inşaat sektörü açısından uyum süreci zor, işlem hacmini yavaşlatma riski yüksek bir dönem başlamış durumda.