Gayrimenkul yatırımı denildiğinde pek çok yatırımcı fiyat, metrekare ve konum gibi temel kriterlere odaklanıyor. Ancak arsa ve arazi yatırımlarında gerçek kazancı veya kaybı belirleyen unsurlar çoğu zaman bu başlıkların çok ötesinde yer alıyor. Görünmeyen hukuki, teknik ve planlama riskleri; doğru analiz edilmediğinde yatırımın değerini kısa sürede dondurabiliyor.
Son dönemde özellikle 1,2 milyon TL bedelle 190 metrekare net tarla, 600 bin TL peşin ve 50 bin TL taksitli satış ilanlarının artması, bireysel yatırımcı ilgisini arsa ve arazi piyasasına daha da yöneltmiş durumda. Ancak bu tür fırsatlarda yalnızca ödeme planına odaklanmak, ciddi riskleri beraberinde getiriyor.
İmar Var Ama Yapı Hayal Olabilir
Bir parselin imarlı olması, her zaman yapılaşma anlamına gelmiyor. Hava mania planları nedeniyle getirilen yükseklik kısıtları, yatırımcının yapı beklentisini tamamen ortadan kaldırabiliyor. Özellikle hava ulaşım koridorlarına yakın bölgelerde bu risk sıklıkla göz ardı ediliyor.
Toplulaştırma Alanları: Risk mi, Avantaj mı?
Toplulaştırma bölgeleri çoğu yatırımcı tarafından “tehlikeli alan” olarak algılansa da, doğru lokasyonda ve doğru planla ciddi avantajlar sunabiliyor. Parsel şeklinin düzelmesi, yol ve altyapının netleşmesi kullanım verimliliğini artırabiliyor. Ancak burada kritik nokta, sürecin yakından takip edilmesi ve nihai plan kararlarının detaylı analiz edilmesi.
Tarım Alanlarında Gerçekçi Beklenti Şart
Ova koruma alanları ve mutlak tarım arazileri, yerleşim merkezlerine uzak bölgelerde bulunuyorsa imar beklentisi çoğu zaman gerçekçi değil. Bu tür alanlar, konut veya ticari yapı beklentisiyle değil; tarımsal üretim değeri ve uzun vadeli kullanım potansiyeli çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Kamulaştırma Riski Sessiz Ama Etkilidir
Bugün tapu üzerinde herhangi bir şerh bulunmaması, yarın kamulaştırma olmayacağı anlamına gelmez. Yeni bir kamu projesi gündeme geldiğinde, arsanın değeri bir gecede donabilir ve yatırımcı uzun süre beklemek zorunda kalabilir.
Kadastro ve Zemin Uyumsuzlukları
Harita üzerinde size ait görünen metrekareler, sahada fiilen komşu tarafından kullanılıyor olabilir. Bu tür kadastro–zemin uyumsuzlukları, satış ve devir süreçlerinde ciddi hukuki sorunlara yol açabiliyor.
Enerji Hatları ve Altyapı Güzergâhları
Enerji nakil hatları ve boru hatları yalnızca yapı yasağı oluşturmakla kalmaz; aynı zamanda sağlık riskleri ve değer baskısı nedeniyle yatırımın cazibesini önemli ölçüde düşürür.
Sit Alanları ve Koruma Statüleri
1., 2. ve 3. derece sit alanları arasındaki farkı bilmeden yapılan alımlar, yatırımcının arazisini uzun yıllar kilitleyebilir. Koruma statüsü, kullanım hakkını doğrudan sınırlar.
Haritada Yok, Sahada Var: Mikro Riskler
Taşkın, heyelan ve zemin sorunları her zaman resmi planlarda görünmeyebilir. Ancak sahada yapılan incelemelerde ortaya çıkan bu mikro riskler, alıcıların hızla geri çekilmesine neden olur.
Bölgesel Talep Uyumsuzluğu
Bir parsel teknik olarak kusursuz olabilir; fakat bulunduğu bölgenin alıcı profiliyle örtüşmüyorsa, yatırım yalnızca kâğıt üzerinde değerli kalır. Talep analizi yapılmadan alınan arsalar uzun süre elde kalabilir.
Plan Bütünlüğü Olmadan Yatırım Olmaz
Tek bir parselin planı doğru olabilir; ancak çevredeki parsellerin plan kararları uyumsuzsa, bölgesel gelişim beklentisi boşa düşer. Arsa yatırımı, çevresiyle birlikte değerlendirilmelidir.
Uzman Yorumu
Arsa ve arazi yatırımında temel kural nettir: Kazanç, alım anında başlar. Satın alırken doğru analiz yapılmadıysa, bekleyerek kaybı telafi etmek çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle yatırım kararları; yalnızca fiyat ve ödeme planına değil, hukuki altyapıdan planlama kararlarına kadar çok boyutlu bir değerlendirmeye dayanmalıdır.