Türkiye konut piyasası, uzun süredir devam eden fiyat baskısı ve satışlardaki dalgalanmaya rağmen sessiz bir dönüş yaşıyor. 2025 yılının ilk 9 ayında alınan 755.791 yapı ruhsatı, son 8 yılın en yüksek seviyesine çıktı. Bu veri, piyasanın **2016-2017 dönemindeki “altın çağ” ölçeğine yeniden yaklaştığını gösteriyor.
Bugün satış adedi sınırlı ve alım gücü zayıf görünse de, konut arzında güçlü bir dalga yaklaşıyor. Bu gelişme, konut sektöründe yatırım stratejilerinin yeniden tanımlanması gerektiğine işaret ediyor.
📌 Görünen Gerçek: Durgun Piyasa
Faiz oranlarının yüksek seviyede bulunması, krediye erişimin kısıtlanması ve konut fiyatlarının alım gücünü zorlaması, özellikle tüketiciler açısından pazarı yavaşlatıyor. Satışlar geçtiğimiz yıla göre yalnızca %0,5 geriledi. Bu düşüş küçük görünse de, sokaktaki vatandaş açısından konut satın almak hiç bu kadar zor olmamıştı.
🔍 Asıl Gerçek: Arz Hazırlanıyor
Sadece Ekim ayında gerçekleşen 164 bin konut satışı, yüksek faiz döneminde bile talebin tamamen kaybolmadığını, belirli bir sermaye grubunun alıma devam ettiğini kanıtlıyor. Bu satışlar buzdağının yalnızca görünen kısmı. Asıl önemli veri, ruhsatlardaki artış:
📈 2025 Ruhsat Verileri
| Yıl | Yapı Ruhsatı |
|---|---|
| 2019 | 180.000 (dip nokta) |
| 2025 (ilk 9 ay) | 755.791 (zirve) |
Bu artış, gelecek 18-24 ay içinde yeni konut arzının piyasaya gireceğini gösteriyor. Bugün “pahalı” görülen konutlar, 2026’da fazlalaşabilir ve pazar yeniden fiyat dengesine oturabilir.
🏗️ Yalnızca Deprem Konutları Değil
Ruhsatların yalnızca kamu projelerinden kaynaklandığı yönündeki yaygın kanaat verilerle çelişiyor. Belediyelerin verdiği ruhsat oranı %78 seviyesinde. Bu oran, özel sektörün piyasada yeniden aktif olduğunu kanıtlıyor. Ayrıca yapı oturumuna göre en yüksek pay %67,8 ile çok daireli binalar kategorisinde. Bu durum:
➡️ Klasik müteahhit apartmanlarının yeniden üretime geçtiğini,
➡️ Kentsel dönüşümün ivme kazandığını,
➡️ Özel sektörün yatırımcı odaklı üretime yöneldiğini gösteriyor.
💼 Piyasa Gerçeği: Yeni Alıcı Profili
Konut sahipliği artık krediyle ilk evini almak isteyen kitleye değil, sermayesini korumak ve büyütmek isteyen yatırımcıya doğru kayıyor. Piyasada “maaşıyla ev alan” değil, “sermayesiyle servet yöneten” bir kesim belirleyici oluyor.
🏠 İkinci El Stratejisi: Yeni Arz, Yeni Satış Zinciri
Önümüzdeki dönemde sıfır konut alacakların önemli bir bölümü, kendi gayrimenkullerini satarak finansman sağlayacak. Bu durum ikinci el konut pazarını doğrudan hareketlendirecek. Stratejik yaklaşım şu şekilde olmalı:
🔹 Yeni projeleri takip edenler yalnızca satış komisyonu değil,
🔹 Bu projeler nedeniyle el değiştirecek ikinci el konutlardan pay alacak.
Bu nedenle, yeni ruhsat alınmış şantiyeler, yalnızca birer inşaat sahası değil, geleceğin ikinci el portföy havuzlarıdır.
🎯 Yeni Dönemde Kazanmak İçin Stratejik Öneriler
✔️ Alıcı hedefi yatırımcıya göre güncellenmeli.
✔️ Yeni ruhsat alınan bölgeler saha çalışmasının merkezi olmalı.
✔️ Sektör oyuncuları veri analitiğiyle hareket etmeli.
📌 Sonuç: Durgunluk Değil, Yön Değişimi
Konut piyasasında fiyatların düşeceği ya da yükselişin tamamen duracağı anlamına gelmiyor. Piyasa artık daha seçici ve sermaye odaklı bir faza geçiyor. Talep var, arz yolda. Bu denklem, hazırlıksız olanlar için risk; strateji geliştirenler için fırsat oluşturuyor.
2026’da kazananlar “bekleyenler” değil, bugünden pozisyon alanlar olacak.
