68 şehrin verileri incelendiğinde artış oranı enflasyon artış oranının üzerindeyken, İstanbul’daki artış enflasyonun da altında kalmış, yatırımcılar reel bazda negatif getiri elde etmişlerdir. İzmir ve Bursa gibi şehirlerde ise konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun iki katına yakın ya da fazla oranda olduğunu söylemek mümkün.
Ülkemizde konut fiyatlarının yüksek olması, ailelerin konut satın alımında belli bir oranda banka kredisi kullandığı gerçeğini göstermektedir. REIDIN Konut Satın Alım Gücü Endeks verileri incelendiğinde konut fiyatlarının kişilerin gelirleriyle karşılaştırıldıklarında çok yüksek olduğu, konut kredilerinin düşük maliyetli ve uzun vadeli olarak verilebilmesi durumunda kişilerin bunları geri ödeyebilmelerinin mümkün olduğu gerçeğini gözlemliyoruz. Aslında Türkiye Bankalar Birliği ve TCMB’nin istatistikleri incelendiğinde toplamda 2,2 milyon kişiye ulaşan ve 182 milyar TL’yi aşan ölçekte konut kredisi kullanıldığını söylemek de mümkün. Faiz oranları ile konut kredileri arasında yüksek korelasyonun varlığı herkesçe kabul edilen bir gerçek. Konut kredisi faiz oranları Ocak-Eylül döneminde ortalama aylık %0,98’idi; ancak özellikle son 3 ayda %1’i aşan oranlar gözlemlemekteyiz. Artan kredi maliyetlerinin göreli olarak talebi azaltacağını da söyleyebiliriz.
Diğer taraftan, konut fiyat artışlarının ve finansal yatırım araçlarının 2017 yılı ilk 8 aylık süreçteki artış ve getiri performansları incelendiğinde, BIST-100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksek olduğundan aylar itibari ile getirideki değişkenlik yüksek olmakla birlikte, toplamda %35’in üzerinde bir getiri sağladığı gözlemlenmektedir. Tersi bir durum Amerikan Doları’nda karşımıza çıkmakta olup, burada 8 aylık toplam getiri ise sadece %0,86’da kalmıştır. Son dönemlerin popüler yatırım aracı Altın’da ise Mayıs ve Temmuz aylarında kayıplar söz konusu olmuştur. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faizi yılın ilk 8 ayında enflasyon artışı kadar getiri sunmuştur. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları ise özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Ancak 2017 yılı konut artışları irdelendiğinde özellikle lokal bazda ayrışımların olduğu gözlemlenebilir. Örneğin Türkiye geneli 68 şehrin verileri incelendiğinde artış oranı enflasyon artış oranının üzerindeyken, İstanbul’daki artış enflasyonun da altında kalmış, yatırımcılar reel bazda negatif getiri elde etmişlerdir. İzmir ve Bursa gibi şehirlerde ise konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun iki katına yakın ya da fazla oranda olduğunu söylemek mümkündür. Diğer taraftan, Knight Frank’ın 2017 yılı 2. çeyrek dönem raporunda gayrimenkul yatırımlarının son bir yılda en fazla değerlendiği global 150 şehir arasında İzmir %20,2 ile 8. sırayı alırken, İstanbul %10,5 ile 38. , Ankara %8,5 ile 49. sırada yer aldığını belirtmemiz gerekmektedir.
Prof. Dr. Ali Hepşen
Kaynak: https://www.knightfrank.com/blog/2017/10/05/global-urban-house-price-index-records-slower-growth
