Türkiye’de gayrimenkul yatırımları, 2025 yılı itibarıyla enflasyona karşı değer koruma ve düzenli nakit akışı sağlama amacıyla yatırımcıların gündeminde üst sıralarda yer alıyor. Yılın ilk çeyrek verileri, kira getirisi açısından öne çıkan şehirleri ve değişen yatırım eğilimlerini net biçimde ortaya koyuyor.
Brüt kira getirisi; yıllık kira bedelinin mülk değerine oranlanmasıyla hesaplanırken, şehirler arasındaki farklar yatırımcıya farklı risk ve getiri profilleri sunuyor.
2025’te Kira Getirisi En Yüksek Şehirler
Güncel piyasa verilerine göre, 2025’in ilk döneminde brüt kira getirisi en yüksek iller ve ortalama kira değerleri şu şekilde sıralanıyor:
-
Muş: 11.087 TL (%8,91)
-
Ankara: 28.261 TL (%8,49)
-
Kırıkkale: 17.824 TL (%8,48)
-
Karaman: 15.680 TL (%8,19)
-
Tekirdağ: 19.685 TL (%8,17)
-
Artvin: 21.707 TL (%7,92)
-
Kars: 12.419 TL (%7,92)
-
Şanlıurfa: 15.447 TL (%7,91)
-
Kilis: 9.990 TL (%7,83)
-
Bilecik: 18.282 TL (%7,65)
Bu tablo, Anadolu şehirlerinde görece düşük konut fiyatlarının, kira gelirini yüzdesel olarak yukarı taşıdığını gösteriyor.
Kira Getirisi En Düşük Olan İller
Aynı dönemde kira getirisi oranı görece düşük kalan şehirler ise şu şekilde öne çıkıyor:
-
Elazığ: 14.072 TL (%5,22)
-
Bayburt: 13.004 TL (%5,58)
-
Kastamonu: 15.580 TL (%5,73)
-
Trabzon: 19.340 TL (%5,94)
-
Erzurum: 16.937 TL (%5,96)
-
Isparta: 17.595 TL (%5,96)
-
Rize: 20.957 TL (%5,99)
-
Kırşehir: 15.272 TL (%6,05)
-
Gümüşhane: 16.449 TL (%6,07)
-
Çankırı: 17.278 TL (%6,08)
Bu şehirlerde kira getirilerinin düşük seyretmesinde; sınırlı talep, nüfus artış hızının zayıf olması ve likidite sorunları etkili oluyor.
Büyükşehirlerde Kira Getirisi: Oran Düşük, Güven Yüksek
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük metropoller, yüzdesel kira getirisi açısından listenin üst sıralarında yer almasa da; yüksek mutlak kira geliri, likidite ve değer artışı potansiyeli ile yatırımcı ilgisini koruyor.
-
İstanbul’da Küçükçekmece, Esenyurt, Beylikdüzü, Başakşehir gibi gelişim aksları;
-
Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli gibi merkezi ilçeler ise sürekli talep yapısıyla öne çıkıyor.
Ankara’da Çankaya, Yenimahalle, Etimesgut,
İzmir’de ise Bornova, Karşıyaka ve Buca, kira gelirinde süreklilik arayan yatırımcıların en çok tercih ettiği bölgeler arasında yer alıyor.
2025’te Kira Yatırımında Öne Çıkan Yeni Trendler
Turizm bölgelerinde dalgalanma: Turizm odaklı şehirlerde kısa dönem kiralamalar hâlâ cazip olsa da, yüksek konut fiyatları ve sezonluk riskler yatırımcıyı daha seçici davranmaya yöneltiyor.
Sanayi ve lojistik kuşağı güçleniyor: Sakarya, Kocaeli, Bursa ve Manisa gibi üretim merkezlerinde, organize sanayi bölgelerine yakın konutlarda kiralık talebi canlılığını koruyor.
Sayfiye ve uzaktan çalışma etkisi: Uzaktan çalışma modelinin kalıcı hale gelmesiyle, Yalova, Bolu ve İzmit çevresindeki konutlarda yıl boyu kira talebi oluşuyor.
Enerji verimliliği fark yaratıyor: Yüksek enerji sınıfına sahip, tasarruflu ve akıllı ev özellikleri bulunan konutlar daha hızlı kiraya veriliyor ve daha yüksek kira bedellerine ulaşıyor.
Uzman Değerlendirmesi: Nelere Dikkat Edilmeli?
Gayrimenkul yatırımında sadece yüksek kira oranına odaklanmak yeterli görülmüyor. Uzmanlara göre:
-
Getiri oranı kadar boş kalma süresi dikkate alınmalı
-
Bölgenin 5–10 yıllık gelişim projeksiyonu analiz edilmeli
-
Net kira geliri hesaplanırken vergi, aidat ve bakım giderleri mutlaka düşülmeli
-
Mahalle ve kiracı profili detaylı araştırılmalı
Sonuç
2025 yılı kira getirisi haritası, Türkiye genelinde yüksek getiri odaklı Anadolu şehirleri ile istikrar ve likidite sunan metropoller arasında net bir ayrım olduğunu gösteriyor. Doğru kira yatırımı stratejisi; yatırımcının bütçesi, risk iştahı ve vade beklentisine göre bu iki eksen arasında şekilleniyor.