Türkiye konut piyasası, 2025 yılında tüm tartışmalara rağmen tarihsel bir eşiği geride bıraktı. Aylık dalgalanmalar üzerinden yapılan “piyasa durgun” yorumları, yıl sonu verileriyle birlikte yerini net bir tabloya bıraktı: 2025, konut satışlarında son 15 yılın en güçlü ikinci yılı olarak kayıtlara geçti.
Kasım ayında satışların yavaşladığına yönelik algı, piyasanın genel eğilimini yansıtmadı. Yılın son ayında gelen güçlü kapanış, yıllık trendi belirleyen asıl unsur oldu. Açıklanan veriler, konut piyasasında bir daralmadan ziyade davranış değişimi yaşandığını ortaya koydu.
Rakamlar Ne Söylüyor?
2025 yılı genelinde Türkiye genelinde toplam 1.688.910 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki yıla göre %14,3 artış anlamına geliyor. Yalnızca Aralık ayında yapılan satış sayısı ise 254.777 adet ile dikkat çekti ve aylık bazda %19,8 artış kaydedildi.
Satış kompozisyonu incelendiğinde öne çıkan başlıklar şöyle oldu:
-
İpotekli satışlar: Yıllık bazda %49,3 artış
-
Kredisiz (diğer) satışlar: 1.452.242 adet
-
İkinci el konut satışları: 1.148.124 adet
-
Yabancıya satış: %9,4 düşüş
Bu veriler, 2025’in 2011’den bu yana en yüksek ikinci satış hacmine ulaşıldığını net biçimde ortaya koyuyor. Piyasa durmadı; yalnızca yön değiştirdi.
Faiz Değil, Davranış Belirleyici Oldu
Yüksek faiz ortamına rağmen satışların büyük bölümünün kredisiz gerçekleşmesi dikkat çekti. Toplam satışların yaklaşık %86’sı banka kredisi kullanılmadan yapıldı. Bu durum, piyasada likidite olmadığı değil, likiditenin yön değiştirdiğini gösterdi.
Alıcı davranışı artık klasik “yüksek getiri” arayışından çok, mevcut birikimi koruma refleksi ile şekillendi. Konut, bu dönemde yatırım aracı olmaktan çok finansal güvenli liman işlevi gördü.
Reel Getiri Yok, Korunma Var
Piyasa verileri, konut fiyatlarında reel bazda güçlü bir kazanca işaret etmiyor. Reel artışın sınırlı kalması, hatta bazı göstergelerde gerileme yaşanması, alıcıların “kazanmak” için değil, kaybetmemek için alım yaptığını gösteriyor.
Bu tablo, literatürde “korunma amaçlı hızlanmış talep” olarak tanımlanıyor. Yani alıcılar, gelecekteki belirsizlik riskine karşı bugünden pozisyon aldı.
Asıl Risk: Arz Kıtlığı
Fiyat tartışmalarının gölgesinde kalan en kritik başlık ise arz tarafı oldu. Birinci el konut üretimi, maliyet artışları ve finansman zorlukları nedeniyle yavaşladı. Satış hızına karşılık yeni üretimin sınırlı kalması, piyasada yalnızca 5–7 aylık birinci el konut stoku kaldığına işaret ediyor.
2025’te 1.148.124 adet ikinci el satışa karşılık, ilk el satışların 540.786 adet ile sınırlı kalması bu durumu net biçimde ortaya koyuyor. Piyasa üretimden değil, mevcut stoktan besleniyor. Bu da orta vadede “bulunabilirlik sorunu” ve fiyat baskısı riskini artırıyor.
Davranışsal Ekonomi Ne Diyor?
Bu süreçte alıcıların motivasyonu değişti. “Fırsatı kaçırma korkusu” yerini, “eldekini kaybetmeme” refleksine bıraktı. Satış hacmindeki rekorun temel nedeni de bu psikolojik dönüşüm oldu. Fiyatlar reel olarak yatay seyretse bile, belirsizlik algısı talebi öne çekti.
2026 İçin Ne Anlama Geliyor?
2025’te atılan 1.688.910 imza, 2026 için önemli bir mesaj içeriyor. Önümüzdeki dönemde kazananlar, sadece alım-satım yapanlar değil; veriyi doğru okuyup müşterisine netlik sunabilenler olacak.
Konut piyasasında artık metrekare fiyatından çok, enflasyona karşı koruma, arz riski ve zamanlama konuşuluyor. Büyük resmi görenler için piyasa hâlâ fırsatlar barındırıyor.