2026–2029 yılları arasında geçerli olacak yeni emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat arasında artırılması, Türkiye’de konut piyasasında önemli değişimlerin habercisi olabilir. Özellikle mega kentlerde yüzde 1000’e varan oranlarda yapılan artışlar; konut fiyatları, vergi yükü, yatırımcı psikolojisi ve kayıt dışılık gibi birçok alanı doğrudan etkileyebilir.
Vergi ve Harç Maliyeti Yatırım Motivasyonunu Zayıflatabilir
Gayrimenkul yatırımı yapanlar için satış bedelinin ötesinde emlak vergisi ve tapu harcı gibi ek maliyetler de dikkate alınmalıdır. Rayiç bedellerin 10-15 kat artması, bu maliyet kalemlerinin de benzer ölçüde artmasına yol açacaktır. Bu durum, özellikle faiz indirimleriyle dengelenmeye başlayan piyasa için yeni bir baskı unsuru anlamına geliyor.
Yeni oranların hayata geçmesiyle birlikte konut fiyatlarında yukarı yönlü hareketler kaçınılmaz olabilir. Bu da hem ev sahibi olmak isteyen bireylerin satın alma gücünü zorlayacak hem de kira fiyatlarının daha da artmasına neden olacaktır. Artan maliyet baskısı, yatırımcıları farklı stratejilere yöneltebilir; örneğin bazı yerli ve yabancı sermaye sahipleri vergi avantajı sunan farklı ülke piyasalarına kayabilir.
Resmi ve Gerçek Satış Fiyatı Arasındaki Uçurum Büyüyor
Türkiye’de uzun süredir fiili konut satış bedeli ile resmi rayiç bedeller arasında ciddi bir fark bulunmakta. Bu makas, özellikle tapu harcı ve yıllık emlak vergisi gibi kalemlerin yüksekliğinden kaynaklanıyor. Yeni düzenlemeyle birlikte bu farkın daha da artması bekleniyor. Uzmanlara göre bu durum, sektörde kayıt dışılığı teşvik edebilir.
Tapu Harcı İndirimi Olmadan Kayıt Dışılık Azalmaz
Vergi gelirlerini artırmak amacıyla yapılan bu artışlar, tapu harcı oranlarında bir düzenleme yapılmadığı sürece kayıt dışı işlemleri engelleyemeyebilir. Özellikle lüks konut segmentinde yükselen vergisel yük, resmi beyanların düşük tutulmasına neden olabilir. Olası bir çözüm olarak, tapu harcı oranlarında indirime gidilmesi, hem şeffaflığı artırabilir hem de satış ve rayiç bedeller arasındaki makası daraltabilir.
İşlem Sayısında Düşüş Bekleniyor
Mevcut koşullarda yıl sonuna kadar konut satış işlemlerinde artış beklentisi olsa da, yeni rayiç değerlerinin etkisiyle 2026’dan itibaren işlem hacminin düşebileceği öngörülüyor. Özellikle büyükşehirlerdeki yüksek oranlı artışlar, alıcıların kararlarını ertelemesine veya daha düşük segmentte konutlara yönelmesine neden olabilir.
Anadolu’da Artışlar Daha Ilımlı Seyrediyor
İstanbul gibi metropollerde rekor düzeyde artışlar gözlenirken, Anadolu şehirlerinde daha sınırlı oranlarda artışlar yapıldığı bildiriliyor. Bu fark, bölgesel gelişmişlik düzeyi, altyapı yatırımları ve ekonomik potansiyelle ilişkilendiriliyor. Ancak hızlı tren, liman ve sanayi yatırımları gibi projelerle Anadolu’daki gayrimenkul hareketliliğinin zamanla artabileceği belirtiliyor.
İtiraz Süreci Kısa, Dikkatli Olmak Gerek
Askıya çıkarılan yeni rayiç bedeller için tanınan itiraz süresinin oldukça kısa olması, mülk sahiplerinin dikkatli hareket etmesini zorunlu kılıyor. Hukuki başvurular ve vergi mahkemeleri üzerinden yapılacak itirazlar, zaman alabilir. Bu nedenle mülk sahiplerinin süreci yakından takip etmesi büyük önem taşıyor.
Sektörün Beklentisi: Oran Değil, Yük Hafifletme
Sektör temsilcileri, rayiç bedel artışının tek başına bir sorun olmadığını; asıl sorunlu noktanın bu artışlara paralel vergi yükünün hafifletilmemesi olduğunu vurguluyor. Nominal fiyatların artması doğal karşılanabilir ancak reel anlamda piyasa dengesinin korunabilmesi için gelir seviyeleriyle uyumlu bir vergi politikası izlenmesi gerektiği ifade ediliyor. Tapu harçlarında yapılacak indirimlerin bu dengeyi sağlamak için en etkili çözüm olduğu düşünülüyor.