Yeni Konut Maliyetlerini Belirleyen Unsurlar ve Arsa Spekülasyonu

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Ocak 2025 Konut Fiyat Endeksi verilerini açıkladı. Buna göre, konut fiyatları aylık bazda yüzde 4,68 oranında artış göstererek 2023 Eylül ayından bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. Ancak, reel bazda fiyatlar yüzde 7,2 oranında geriledi.

Sektörde en çok tartışılan konuların başında konut maliyetlerini belirleyen faktörler geliyor. Uzman görüşlerine göre yeni konut fiyatlarını belirleyen üç temel unsur bulunuyor:

• Arsa maliyeti
• İnşaat maliyeti
• Finansman maliyeti

Finansman Maliyeti ve Faizlerin Etkisi

Son dönemde finansman maliyetleri yüksek seyretti ancak konut arzı sınırlı olduğu için bu faktör fiyatları belirlemede daha az etkili hale geldi. Merkez Bankası’nın sıkı para politikası kapsamında faiz oranları yüksek kalsa da, önümüzdeki süreçte kredi vadelerinin esneklik kazanması bekleniyor. Bu nedenle, finansman maliyetlerinin yeni konut fiyatları üzerindeki etkisi giderek azalıyor.

İnşaat Maliyetlerinde Küresel Gelişmeler

İnşaat maliyetleri geçtiğimiz yıllara kıyasla görece stabil hale geldi. Küresel piyasalarda emtia fiyatlarının düşmesi, Avrupa’daki ekonomik daralma ve Çin’in büyüme ivmesini kaybetmesi gibi gelişmeler, inşaat sektöründeki maliyetleri düşürdü. Ayrıca, jeopolitik gerginliklerin azalması ve petrol stoklarının artışı gibi faktörler de maliyetler üzerinde baskıyı azalttı. İşçilik maliyetleri, deprem sonrası dönemde yükseliş gösterse de burada da normalleşme sürecine girildiği gözlemleniyor.

Arsa Maliyetleri ve Spekülasyonun Etkisi

Yeni konut maliyetleri üzerinde en büyük etkiye sahip olan unsur ise arsa fiyatları. Küresel ölçekte konut fiyatları içindeki arsa payı yüzde 15-30 bandında değişirken, Türkiye’de bu oran yüzde 45-50 seviyelerine kadar çıkıyor. Büyük şehirlerde ise bu oran daha da yüksek olup, bazı bölgelerde yüzde 70-80 seviyelerine ulaşıyor.

Özellikle deprem riski taşıyan bir ülkede arsa fiyatlarının bu denli yüksek olması, konut maliyetlerini yukarı çeken temel faktörlerden biri olarak öne çıkıyor. Arsa spekülasyonu nedeniyle, Türkiye’de konut fiyatları dünya genelindeki benzer şehirlerle kıyaslandığında olağanüstü seviyelere ulaşıyor.

Çözüm Önerileri: Arsa Spekülasyonu Kontrol Altına Alınmalı

Konut maliyetlerini düşürmek için şu adımların atılması öneriliyor:

• Arsa spekülasyonunun denetlenmesi
• Yeni arsa arzının artırılması
• Gerçek konut fiyatlarının doğru raporlanması
• İkinci el konut işlemlerinin daha şeffaf hale getirilmesi
• Kazançlara yönelik adil ve düzenleyici vergilendirme uygulanması

Uzmanlara göre, konut piyasasının dengelenmesi için sadece faiz politikalarına odaklanmak yeterli değil. Arsa fiyatlarının spekülatif hareketlerden arındırılması ve bu alanda yapısal reformların hayata geçirilmesi gerekiyor.

Özellikle, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın geçtiğimiz dönemde yaptığı açıklamalarda, hazine arazilerinin imara açılması konusuna vurgu yapılması, bu alanda adımlar atılabileceğine işaret ediyor. Ancak, piyasa aktörleri somut adımlar ve ölçülebilir sonuçlar beklemeye devam ediyor.

Konut fiyatlarının sürdürülebilir bir yapıya kavuşması ve barınma maliyetlerinin düşmesi için, arsa rantının önlenmesi artık ekonomik bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiş durumda.