Gayrimenkul piyasasında yılın son haftalarına girilirken tapu dairelerindeki işlem hacmi dikkat çekici seviyelere ulaştı. Aralık ayının ikinci haftası itibarıyla Türkiye genelinde tapuda gerçekleştirilen satış işlemleri 3 milyon sınırını aşarak tarihi bir eşiği geride bıraktı.
Mevcut işlem temposu korunursa, yıl tamamlanmadan toplam satış sayısının 3,2 milyon seviyesine yaklaşması bekleniyor. Bu tablo, 2025’in özellikle son çeyreğinde gayrimenkul tarafında güçlü bir kapanışa işaret ediyor.
Konut satışları 1,5 milyonun üzerine çıkabilir
Tapu verilerine yansıyan yoğunluğun önemli bir bölümünü konut işlemleri oluşturuyor. Yıl sonuna kadar konut satışlarının 1 milyon 500 bin adedi aşması öngörülüyor. Artan maliyet beklentileri, krediye erişimdeki görece toparlanma ve yeni yıla kalmadan işlem tamamlama isteği, bu yükselişin temel nedenleri arasında gösteriliyor.
Tapu harcı gelirlerinde güçlü artış
Satış hacmindeki yükseliş, kamu gelirleri tarafında da etkisini net biçimde gösterdi. Yıl sonuna doğru tapu harcı gelirlerinin 140 milyar TL seviyesine ulaşabileceği tahmin ediliyor. Aralık ayının ortası itibarıyla bu tutarın şimdiden 130 milyar TL’yi aşmış olması, yılın rekor gelirle kapanabileceğine işaret ediyor.
Toplam tapu harcı gelirlerinin yaklaşık yüzde 30’unun İstanbul’daki işlemlerden sağlanması, büyükşehirlerdeki işlem yoğunluğunu ve piyasa ağırlığını bir kez daha ortaya koyuyor. Aynı dönemde konut kredi hacminin 662 milyar TL’nin üzerine çıkması da finansman kanalının yeniden daha aktif kullanıldığını gösteriyor.
Son 15 gün kritik: Satışlar öne çekiliyor
Aralık ayındaki işlem artışında, yeni yılda devreye girecek mali yüklerin etkisi belirgin şekilde hissediliyor. Vergi değerleri, tapu harçları ve işlem masraflarında beklenen artışlar, beklemede olan satışların yıl bitmeden tamamlanmasına neden oluyor.
Özellikle son 15 günlük dönemin, satışını erteleyen taraflar için kritik olduğu ifade ediliyor. Veraset ve intikal işlemleri dahil olmak üzere birçok tapu sürecinde yeni yıl için randevuların dolmaya başlaması, mevcut yoğunluğu daha da artırıyor.
2026’da işlem maliyetleri belirgin şekilde yükselecek
2026 yılında uygulanacak bina ve arazi vergi değerlerinin, 2025 yılı değerlerinin en fazla iki katı olacak şekilde belirlendiği bilgisi paylaşılıyor. Bu artışın, satış bedelleri üzerinde üç kata yakın farklar yaratabileceği değerlendiriliyor.
Tapu harcı, beyan edilen ve en az rayiç bedel üzerinden toplam yüzde 4 oranında tahsil edilmeye devam ederken, yalnızca harç tutarlarının değil, yan maliyetlerin de ciddi biçimde artması bekleniyor.
Tapu işlemlerinde ödenen döner sermaye bedelinin her yıl yeniden değerleme oranında yükselmesi de bu maliyet artışını destekliyor. İstanbul’da bir satış işlemi için alınan 5.323,50 TL tutarındaki döner sermaye bedelinin, yüzde 25,49’luk artışla 2026 yılında yaklaşık 6.680,50 TL’ye çıkması öngörülüyor.
Sosyal konut başvurularında son viraj
81 ilde 500 bin konut hedefiyle yürütülen sosyal konut programında da takvim hızla ilerliyor. e-Devlet üzerinden yapılan başvurular 18 Aralık Perşembe günü, banka şubeleri aracılığıyla yapılan başvurular ise 19 Aralık Cuma günü sona erecek.
Başvuruların tamamlanmasının ardından hak sahipliği kura sürecinin 29 Aralık’ta başlayacağı ve 27 Şubat 2026’ya kadar devam edeceği belirtiliyor. Başvuru yapmayı erteleyenler için son günlerin kritik olduğu vurgulanıyor.
Reel düşüş dönemi kapanıyor mu?
Konut kredisi faizlerine ilişkin beklentiler de piyasadaki hareketliliği destekleyen unsurlar arasında yer alıyor. Yıl sonuna doğru faiz oranlarının yüzde 2,5 seviyelerine yaklaşabileceği, mevcut oranların ise yüzde 2,65 civarında seyrettiği ifade ediliyor.
Geçmiş dönemde konut projelerine yapılan 5,5 milyon başvuru, konuta olan yapısal talebin halen güçlü olduğunu ortaya koyuyor. Faiz oranlarının yüzde 2’nin altına gerilemesi halinde ipotekli satışlarda belirgin bir ivme yaşanabileceği değerlendiriliyor.
Mevcut göstergeler, konut piyasasında uzun süredir konuşulan reel fiyat düşüşü sürecinin sona yaklaştığına işaret ediyor. Önümüzdeki dönemde faiz indirimi beklentileriyle birlikte gayrimenkulün, yatırımcılar açısından yeniden öne çıkan bir varlık sınıfı haline gelmesi bekleniyor.
