İstanbul’un ulaşım altyapısında son yıllarda yaşanan önemli gelişmeler, yalnızca kent içi hareketliliği değil, gayrimenkul piyasasını da köklü biçimde etkiliyor. Özellikle metro hatlarının yaygınlaşması, belirli ilçelerde konut fiyatlarında dikkat çekici artışlar doğurmuş durumda. İstanbul’un farklı bölgelerinde 2014-2015 yılları arasındaki satış ve kira verileri, bu etkinin çarpıcı boyutlarını gözler önüne seriyor.
Merkezi Lokasyonlarda Talep Katlandı
2014-2015 döneminde Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerde konut satış fiyatlarında yaşanan artış, metro hatlarına erişimin sağladığı değer kazancını doğrudan yansıtıyor. Örneğin Beşiktaş’ta ortalama satış fiyatı 2014’te 13.532 TL iken, 2015’te 14.016 TL’ye yükselmiş; benzer şekilde Kadıköy’de 6.965 TL olan ortalama fiyat, 1 yıl içinde 8.588 TL’ye çıkmıştır. Özellikle Kadıköy-Kartal metro hattının bu bölgede erişimi artırması, fiyat artışlarını tetikleyen en önemli etkenlerden biri olmuştur.
Yeni Hatlarla Yükselen İlçeler
Metro yatırımlarının yayılmasıyla birlikte, daha önce ikinci planda kalan bazı ilçelerde de konut değerlerinde belirgin artışlar gözlemlendi. Örneğin Başakşehir’de ortalama satış fiyatı 2.691 TL’den 3.194 TL’ye yükselirken; Ümraniye’de 2.688 TL olan ortalama değer 3.129 TL’ye ulaştı. Bu ilçelerin hem yeni hatlarla bağlantı kazanması hem de konut stoğunun genişlemesi, yatırımcıların ilgisini artırmıştır.
Kuzey ve Batı Aksında Gelişen Potansiyel
İstanbul’un kuzey ve batı koridorlarında yer alan Arnavutköy, Esenyurt ve Sultangazi gibi ilçelerde ise metro hattı planları ve inşaat süreçlerinin duyurulması dahi fiyatlara yansımış durumda. Esenyurt’ta ortalama satış fiyatı 1.432 TL’den 1.697 TL’ye, Arnavutköy’de ise 1.542 TL’den 1.753 TL’ye yükselmiştir. Henüz metro hatlarının faaliyete geçmediği bu ilçelerdeki artış, beklenti kaynaklı değer kazançlarının da ne denli güçlü olduğunu göstermektedir.
Kira Artışlarında Durağanlık Dikkat Çekiyor
Öte yandan kira fiyatları, satış fiyatlarına kıyasla daha sınırlı bir artış göstermiştir. Özellikle merkezi ilçelerde metroya yakınlık kira primini kısa vadede artırsa da, bu artışlar satış değerleri kadar belirgin değildir. Örneğin Beyoğlu’nda ortalama kira 2014’te 36 TL iken, 2015’te 35 TL’ye gerilemiştir. Bu durum, yatırımcıların daha çok uzun vadeli sermaye kazancı beklentisiyle hareket ettiğini göstermektedir.
Akademik İş Birliği ile Derinlemesine Analiz
Bu değerlendirme, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden Öğr. Gör. Dr. Bilal Çalışkan ve Arş. Gör. Dr. Hatice Aysun Özkan Yazar ile Mimarlık Bölümü’nden Arş. Gör. Dr. Özge Gürsoy tarafından yürütülen “İstanbul’da metro hatlarının genişlemesinin konut fiyatlarına etkilerinin incelenmesi” başlıklı akademik proje kapsamında yapılan analizlere dayanmaktadır.
Proje kapsamında, şirketimiz tarafından sağlanan güncel satış ve kira verileriyle İstanbul’un konut piyasası mekânsal olarak ele alınmış; metro hatlarının genişleme süreciyle birlikte fiyatların nasıl evrildiği bilimsel temelde incelenmiştir. Bu iş birliği sayesinde hem sektöre özgü içgörüler geliştirilmiş hem de kamuoyunun erişimine açık, güvenilir analizler oluşturulmuştur.
İstanbul Medeniyet Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü’nden (Öğr. Gör. Dr. Bilal Çalışkan, Arş. Gör. Dr. Hatice Aysun Özkan Yazar) ve Mimarlık Bölümü’nden (Arş. Gör. Dr. Özge Gürsoy) araştırmacılar tarafından yürütülen ‘İstanbul’da metro hatlarının genişlemesinin konut fiyatlarına etkilerinin incelenmesi’ başlıklı akademik projeye, şirketimiz tarafından veri desteği sağlanarak katkı sunulmuştur.
