Gayrimenkul yatırımı yapacaklar için en kritik unsurlardan biri de kira çarpanı, yani amortisman süresidir. Bir konutun yatırım açısından ne kadar sürede geri dönüş sağlayacağını gösteren bu hesaplama, her konut tipi için farklılık gösterir. Peki, yatırım açısından ideal kira çarpanı ne olmalı?
Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Kira çarpanı, bir konutun toplam maliyetinin aylık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Örneğin, 4 milyon TL’ye alınan bir konutun tapu ve ek masraflarla toplam maliyetinin 4.260.000 TL olduğunu varsayalım. Aylık kira bedeli 20.000 TL ise:
4.260.000 TL / 20.000 TL = 213 ay
Bu hesaplama, enflasyon veya gelecekteki fiyat/kira artışlarını içermeyen güncel bir amortisman süresini gösterir.
İdeal Kira Çarpanı Kaç Olmalı?
Küresel ortalamalara kıyasla Türkiye’deki kira çarpanları daha yüksek seyretmektedir. Ancak, piyasa koşullarına bağlı olarak değişiklik gösterebilir:
- 1+1 ve 2+1 yatırımlık dairelerde ideal kira çarpanı 190-210 seviyelerinde görülür. Ancak, ekonomik dalgalanmalar nedeniyle 150 ve altındaki kira çarpanları avantajlı yatırım fırsatları sunabilir.
- 3+1 gibi oturumluk konutlarda ise 240-270 arasında değişen kira çarpanları daha yaygındır. Ancak, konuma bağlı olarak 170-190 bandı makul kabul edilebilir.
- Negatif faiz dönemlerinde kira çarpanlarının 350-400 seviyelerine kadar yükseldiği, faizlerin yüksek ve piyasaların durgun olduğu dönemlerde ise 150 ve altında fırsatların bulunabileceği belirtilmektedir.
Kazançlı Bir Konut Yatırımı İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yatırım amaçlı konut alırken 1+1 veya 2+1 dairelerde kira çarpanı 150 ve altı olan seçenekler araştırılmalı. 80-100 kira çarpanı gibi olağanüstü düşük seviyeler söz konusu olduğunda ise, hukuki veya yapısal bir sorun olup olmadığı titizlikle incelenmelidir. Eksik tapu, yapı kullanım izni olmaması veya altyapı sorunları gibi etkenler düşük kira çarpanına neden olabilir.
Yatırım kararı verirken bölgesel piyasa dinamikleri, faiz oranları ve amortisman süresi gibi faktörler dikkate alınarak doğru analiz yapılmalıdır.
