Kasım ayı konut satış verileri açıklandığında ilk refleks yine aynı oldu:
Aylık düşüş var, faiz yüksek, satışlar durdu.
Oysa konut piyasası, aylık manşetlerle değil yıllık yönle okunur. Çünkü gayrimenkulde asıl hikâye, düşüşün kendisinde değil; düşüşün nerede ve ne zaman gerçekleştiğinde gizlidir.
Bu nedenle Kasım verisini tek başına değil, 2025’in tamamı içinde konumlandırmak gerekir.
Aylık Gerileme Ne Söylüyor, Ne Söylemiyor?
Kasım ayında Türkiye genelinde 141.100 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %7,8’lik bir düşüşe işaret ediyor. Ekim ayındaki görece hareketliliğin ardından gelen bu tablo, piyasanın durduğu yönündeki algıyı hızla besledi.
Ancak aylık düşüş, tek başına bir alarm değildir. Gayrimenkul piyasasında bu tür geri çekilmeler çoğu zaman yıl içi denge arayışlarının doğal sonucudur. Özellikle faizlerin yüksek seyrettiği dönemlerde alıcı davranışı hızdan çok zamanlamaya odaklanır.
Yılın Geneline Bakıldığında Resim Değişiyor
Ocak–Kasım 2025 döneminde Türkiye genelinde 1.434.133 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre %13,3 artış anlamına geliyor.
Bu veri şunu açıkça ortaya koyuyor:
Konut piyasası durmadı. Piyasa ayıklanıyor.
Kasım ayındaki düşüş, zayıflayan bir talebi değil; yıl boyunca güçlü seyreden satışların ardından oluşan seçici bekleyişi gösteriyor. Alıcı var, para var, ihtiyaç var. Ancak acele yok.
Kredi Verisi Piyasanın Nabzını Ele Veriyor
Kasım ayında ipotekli konut satışları aylık bazda %1,4 gerilemiş olsa da, yılın ilk 11 ayında %53,5’lik artış kaydedildi. Bu çarpıcı artış, krediyle konut alma isteğinin ortadan kalkmadığını; yalnızca yüksek faiz nedeniyle ertelendiğini gösteriyor.
Bu da şu anlama geliyor:
Faizlerde sınırlı bir gevşeme dahi, beklemede olan talebin kısa sürede yeniden piyasaya dönmesine neden olabilir.
Öte yandan ikinci el konut satışları aynı dönemde %15,4 artışla 990.037 adede ulaştı. Bu veri, alıcının piyasadan çekilmediğini; yalnızca daha doğru fiyat, daha doğru ürün ve daha güvenli lokasyon aradığını net biçimde ortaya koyuyor.
Yabancı Talep Düşüyor, Sermaye Yön Değiştiriyor
Kasım ayında yabancılara yapılan konut satışları yıllık bazda %9,7, Ocak–Kasım döneminde ise %11,1 oranında geriledi. Bu tablo, Türkiye’de yabancıya dayalı konut talebinin zayıfladığını netleştiriyor.
Ancak bu düşüş tek yönlü bir daralma değil. Aynı dönemde Türkiye’den yurt dışına yönelen bireysel konut yatırımlarında belirgin bir artış dikkat çekiyor.
Bu durum bir çelişki değil; denge kayması.
Döviz bazlı kira geliri, hukuki öngörülebilirlik arayışı ve uzun vadeli güven ihtiyacı, yatırımcı davranışını yeniden şekillendiriyor.
Tarihsel Bağlam Neyi İşaret Ediyor?
Türkiye’de konut satışlarının zirve yaptığı yıllar uzun süredir biliniyor. 2025 yılı ise ilk 11 ay itibarıyla bu rekor yıllarla aynı ligde ilerliyor.
Aralık ayında 157 bin satış gerçekleşmesi hâlinde 2025, son çeyrek yüzyılın en yüksek satış hacmine sahip ilk üç yılı arasına girecek. Daha güçlü bir Aralık performansı ise tarihi zirvelerin yeniden gündeme gelmesine neden olabilir.
Bu tabloya rağmen yalnızca Kasım ayı verisine bakarak “piyasa durdu” demek, büyük resmi kaçırmak olur.
Düşüş mü, Düzeltme mi?
Piyasalarda en tellsiz yanlışlardan biri şudur:
Düzeltme ile çöküşü karıştırmak.
Kasım ayı konut satış verileri bir çöküşü değil; güçlü seyreden bir yılın içindeki sağlıklı düzeltmeyi işaret ediyor. Piyasa kapanmıyor, sadece fiyat–ürün–zaman üçgeninde yeniden pozisyon alıyor.
Sonuç: Piyasa Bitmedi, Dili Değişti
2025 verileri gösteriyor ki konut piyasası ne durmuş durumda ne de çökmüş. Piyasa artık daha temkinli, daha hesaplı ve daha seçici.
Kasım ayı bir alarm değil; rekorlara yürüyen bir yılın mola noktası.
Asıl farkı yaratan ise şu olacak:
Manşetlere bakıp bekleyenler mi, yoksa veriyi okuyup strateji kuranlar mı?
