Türkiye’de konut piyasasında uzun süredir beklenen kırılma artık rakamlara net biçimde yansıyor. Ekim 2025 dönemine ilişkin açıklanan veriler, sektördeki sorunun geçici bir talep zayıflığı değil, çok daha derin ve yapısal bir bozulma olduğunu ortaya koyuyor.
Resmî istatistiklere göre ekim ayında toplam konut satışı yıllık bazda %0,5 gerilese de 164.306 adet ile yılın en yüksek seviyesine ulaştı. Ancak bu toplam içinde ilk el satışların yalnızca %33 seviyesinde kalması, inşaat sektöründe yeni üretimin satışa dönüşemediğini ve nakit akışının ciddi biçimde sıkıştığını gösteriyor. Demir–çelikten çimentoya, seramikten mobilyaya kadar 20’den fazla alt sektörde daralma gözlemleniyor.
Yatırımcı Çıkışı Hızlandı, Piyasa “Servet Transferine” Döndü
Verilere göre ikinci el satışların toplam içindeki payının %66’ya yükselmesi, ekonomide yeni değer üretilmediğini, yalnızca mevcut varlıkların el değiştirdiğini işaret ediyor. İkinci el satış hareketliliği yüksek görünse de sektöre yeni bir birim eklenmediği için bu durum üretim açısından olumlu bir katkı sunmuyor.
Uzmanlara göre piyasayı canlı tutan unsur artık yatırımcı talebi değil; ev sahiplerinin nakit ihtiyacı, kira gelirlerinin yetersiz kalması ve konutu yatırım amaçlı elde tutmanın rasyonel gerekçesinin ortadan kalkması. Bu nedenle konut stoku, özellikle orta ve orta-alt gelir grubundaki hanehalkının zorunlu satışlarıyla devrediliyor.
Kredi Kanalı Çökmüş Durumda
Ekim 2025’te ipotekli satışların toplam içindeki payı sadece %14 seviyesinde gerçekleşti. Konutun ağırlıklı olarak krediyle alındığı ülkelerde bu oran yapısal bir sorun olarak kabul ediliyor. Mevcut tabloda:
-
Faizler yüksek,
-
Bankalar konut kredisi kullandırmaya isteksiz,
-
Hanehalkının borçlanma kapasitesi ciddi şekilde zayıflamış durumda.
Finansman kanalının kapalı olması, inşaat sektörünün sürdürülebilirliğini doğrudan tehdit ederken, konuta erişilebilirliğin ortadan kalkması da talep zemininin tamamen erimesine yol açıyor.
Segment Bazlı Veriler Açıklanmıyor, Ancak Piyasa Gerçeği Gösteriyor
Mevcut istatistiklerin konut tipine (2+1, 3+1), fiyat aralığına veya segmentine göre ayrıştırılmaması, gerçek tablonun görünmesini zorlaştırıyor. Ancak piyasa davranışı bu eksikliği dolduruyor:
-
Satılan ikinci el stokun önemli kısmı orta ve orta-alt segment konutlardan oluşuyor.
-
Gelir kaybı, borç baskısı ve kira verimsizliği nedeniyle özellikle bu gelir gruplarında hızlanan bir satış baskısı mevcut.
Bu durum, piyasadaki “çöküş etkisinin” en çok orta sınıf üzerinde hissedildiğini gösteriyor.
Sektörün Genel Görünümü
Verilerin işaret ettiği tablo özetle şöyle:
-
İlk el satışlar düşük: Yeni üretim satılamıyor, üretim zinciri kırılıyor.
-
İkinci el satışlar yüksek: Yeni değer yaratılmıyor, sadece el değiştirme var.
-
Kira getirisi düştü: Yatırımcı piyasadan çıkıyor.
-
Kredi oranı düşük: Finansman kanalı kapalı.
-
Konuta erişim yok: Talep zemini çöktü.
-
Veri sınıflandırması eksik: Gerçek tablo karartılıyor.
Tüm göstergeler, Türkiye’de konut piyasasının bir durgunluk içinde değil, tarihinin en derin yapısal kriziyle karşı karşıya olduğunu ortaya koyuyor. Üretim zincirinin zayıflaması, finansman kanallarının tıkanması ve orta sınıfın alım gücünün gerilemesi, sektörün daha da derinleşen bir darboğaza sürüklendiğini gösteriyor.
