Konut piyasasında faizlerin yüksek seyrettiği 2025 döneminde, kredi kullanarak ev almak isteyen vatandaşların dikkat etmesi gereken temel şartlar netleşti. Uzmanlar, konut kredisine başvurmadan önce gözden geçirilmesi gereken 12 kritik maddeyi sıralayarak hem bütçe yönetimi hem de kredi onayı sürecine ilişkin önemli bir yol haritası sundu.
Tapusor.com verileri, konut kredisi taleplerinin özellikle büyükşehirlerde yoğunlaştığını, ekspertiz uyumsuzluklarının da artmaya devam ettiğini gösteriyor.
1) Konut kredisi için minimum gelir şartı var mı?
Bankalar resmi bir alt gelir sınırı açıklamaz; ancak kredi notu düşük olan kişiler için gelir-gider dengesi çok daha ayrıntılı incelenir.
Bankaların özellikle baktığı başlıklar:
-
Kart kullanım oranı
-
Son 12 ay gecikmeleri
-
Varlık yönetimi/ icra geçmişi
-
Kısa vadeli borç yoğunluğu
2) Başvuru öncesi ödeme düzeni kaç ay olmalı?
Konut kredisi başvurularında son 6 ayın temiz ödeme performansı büyük avantaj sağlar. Bankalar risk skorunun bu dönemde iyileşmiş olmasını özellikle ister.
3) Aile bireylerinin kefilliği kredi alma ihtimalini artırır mı?
Evet. Ailenin dahil edilmesi toplam geliri artırdığı için kredi limiti genişleyebilir.
Ancak kefilin de kredi notu, gelir seviyesi ve borçluluk durumu bağımsız şekilde değerlendirilir.
4) Konut kredisi için ideal Findeks skoru kaç olmalı?
1500 ve üzeri ‘güvenli profil’ olarak kabul edilir.
1500 altındaki başvurularda bankalar:
-
Ek gelir gösterimi
-
Kefil talebi
-
Daha düşük kredi limiti
isteyebilir.
5) Hangi banka konut kredisine daha sıcak bakar?
Bu durum dönemsel olarak değişir.
Genel çerçeve:
-
Kamu bankaları: Faiz istikrarını belirleyen ana aktörlerdir.
-
Özel bankalar: Zaman zaman agresif kampanyalarla öne çıkar.
-
Katılım finans kuruluşları: Düşük maliyetli alternatif sunabilir.
En doğru sonuç için en az 3 banka ile görüşmek önerilir.
6) Ekspertiz değerini belirleyen unsurlar nedir?
Ekspertiz raporunda dikkate alınan başlıklar:
-
Konum
-
Bina yaşı
-
Enerji sınıfı
-
Bölgesel rayiç değerler
-
Emsal satışlar
-
Bankanın kendi kredi politikaları
7) Ekspertiz düşük çıkarsa ne olur?
Kredi, ekspertiz değerinin belirli oranı üzerinden verildiği için;
ekspertiz banka beklentisinin altında çıkarsa alıcı fiyat farkını nakit tamamlamak zorunda kalır.
Ekspertiz raporuna itiraz mümkündür ancak sonuç çoğu zaman değişmez.
8) A enerji sınıfı konutların avantajı nedir?
Sıfır ve A enerji sınıfı konutlarda kredi oranı %90’a kadar çıkabilir.
Bu durum daha düşük peşinatla ev sahibi olma imkânı sunar.
9) İkinci el konutlarda neden düşük kredi veriliyor?
BDDK’nın mevcut kredi oranları ikinci elde daha sınırlıdır:
-
1 milyon TL altı: %90
-
1–2 milyon TL: %70
-
2–5 milyon TL: %60
-
5–10 milyon TL: Bankaya göre sınırlı
-
10 milyon TL üzeri: Konut kredisi yok
Bu sınırlamalar bankaların değil mevzuatın zorunluluğudur.
10) 10 milyon TL üzeri konutlarda kredi neden yok?
Çünkü mevzuat gereği bu fiyat üzerindeki konutlarda konut kredisi kullanımına izin verilmez. Bu segment tamamen peşinat veya farklı tür finansman modelleriyle ilerler.
11) Köy evleri krediye dahil mi?
Birçok köy evi “konut vasfı” taşıdığı sürece krediye engel oluşturmaz; ancak bazı gayrimenkuller ihtiyaç kredisi kapsamına girebilir.
Tapudan vasıf kontrolü yapılması kritik önem taşır.
12) Bankanın verdiği kredi limiti neden düşük çıkabilir?
En yaygın sebepler:
-
Gelir yetersizliği
-
Ekspertiz düşüklüğü
-
Findeks skorunun düşük olması
-
Aile içi borçluluk yüksekliği
-
Bölgesel risk faktörleri
-
Bankanın iç kredi politikaları
Uzmanlara göre, kredi limiti sadece başvuranın gelirine bağlı değildir; gayrimenkulün bulunduğu bölgenin riski bile kredi limitini etkileyebilir.
