İstanbul, Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerinde yer alması nedeniyle yüksek deprem riski taşıyan bir şehir. Bu risk, kentsel dönüşüm projelerinin önemini ve etkisini daha da artırıyor. Deprem riski altındaki mahallelerdeki konut değer değişimlerini incelemek, hem yatırımcılar hem de bölge sakinleri için kritik bir bilgi kaynağı oluşturuyor. Bu bağlamda, yapay zekâ destekli gayrimenkul değerleme platformu Tapusor.com, İstanbul’un en eski ve deprem açısından en riskli mahallelerinde gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) “İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi (2019)” raporundan yararlanarak belirlenen 25 mahalledeki konut değer değişimleri, bu çalışmada detaylı bir şekilde incelendi. Bu analiz, kentsel dönüşüm projelerinin İstanbul’un konut piyasasına nasıl yansıdığını ortaya koyarken, gelecekteki olası depremlere karşı alınan önlemlerin gayrimenkul değerlerine etkisini de gözler önüne seriyor.
Kentsel Dönüşüm İstanbul’un Konut Piyasasını Nasıl Etkiliyor?
Kentsel dönüşüm projeleri, deprem riski yüksek bölgelerde hem güvenlik hem de değer artışı açısından büyük önem taşıyor. Tapusor.com’un yapmış olduğu analizler, İstanbul’un en riskli mahallelerinde bu projelerin konut piyasasına olan etkilerini açıkça gösteriyor. Analizler, özellikle son dört yılda bazı bölgelerde ciddi değer artışları olduğunu ortaya koyuyor.
En Fazla Değer Kazanan Bölgeler
- Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: 1980’li yıllardan itibaren gecekondu yapımının yoğun olduğu Ertuğrulgazi Mahallesi, Eylül 2022’de kentsel dönüşüm kapsamına alındı. Aydos Ormanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın konumuyla dikkat çeken Ertuğrulgazi Mahallesi, %1283’lük artışla, dört yılda ortalama satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan bölge oldu. Ancak son bir yılda reel olarak %24 azalma gösterdi.
- Maltepe/Esenkent Mahallesi: Kentsel dönüşüm süreci toplu konut yapımlarıyla hızlanan Esenkent Mahallesi, dört yılda %1010 artış gösterdi. Ancak son bir yılda reel olarak %33 düşüş yaşandı.
- Üsküdar/Yavuztürk Mahallesi: Yavuztürk Mahallesi, dört yıllık süreçte %1003 artışla dikkat çekiyor. Ancak son bir yılda reel olarak %10 düşüş kaydedildi.
En Az Değer Kazanan Bölgeler
- Maltepe/Gülensu Mahallesi: Gülensu Mahallesi, dört yıllık süreçte %394 artışla en az değer kazanan bölge oldu ve reel olarak %1 düşüş yaşandı.
- Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Ortaköy Mahallesi, dört yıllık süreçte %531 artış gösterdi ancak son bir yılda reel olarak %20 düşüş yaşandı.
- Beyoğlu/İstiklal Mahallesi: İstiklal Mahallesi, dört yıllık süreçte %500 artış gösterdi, ancak son bir yılda reel olarak %24 düşüş yaşandı.
Kentsel Dönüşümün Kira Piyasasına Etkileri
Kentsel dönüşüm projeleri, kira piyasasında da önemli değişikliklere neden oldu. Özellikle Fikirtepe, dört yılda %1330 kira artışıyla öne çıkarken, bazı bölgelerde reel kira artışları daha sınırlı kaldı.
En Fazla Kira Artışı Yaşanan Bölgeler
- Kadıköy/Fikirtepe: Fikirtepe, dört yılda %1330 kira artışıyla dikkat çekiyor.
- Kartal/Hürriyet ve Orhantepe Mahalleleri: Hürriyet ve Orhantepe mahallelerinde dört yıllık süreçte sırasıyla %1300 ve %1269 kira artışı yaşandı.
En Az Kira Artışı Yaşanan Bölgeler
- Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: Ertuğrulgazi Mahallesinde kiralar dört yılda %55 nominal artış gösterdi, reel olarak %69 düştü.
- Maltepe/Gülensu Mahallesi: Gülensu Mahallesinde kiralar dört yılda %83 nominal artış gösterdi, reel olarak %63 düştü.
- Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Ortaköy Mahallesinde kiralar dört yılda %572 nominal artış gösterdi, reel olarak %35 arttı.
Uzman Yorumu
Kentsel dönüşüm projelerinin İstanbul’un gayrimenkul piyasasına etkileri, deprem riskinin yüksek olduğu bölgelerde ciddi bir şekilde hissediliyor. Uzmanlara göre, bu projeler sadece konut değerlerini artırmakla kalmıyor, aynı zamanda bölgelerin güvenliğini de artırıyor. Ancak, bazı bölgelerde değer artışlarının sınırlı kalması, projelerin uygulanma süreci ve kapsamıyla doğrudan ilişkili. Kentsel dönüşümün başarılı bir şekilde yürütülmesi, deprem riski altındaki mahallelerin hem ekonomik hem de fiziksel olarak güçlenmesini sağlayacaktır. Tapusor.com’un verileri, yatırımcılar için önemli bir rehber niteliği taşırken, bölge sakinlerinin de geleceğe daha güvenle bakmalarına yardımcı olabilir.
Bu analizler, İstanbul’un deprem riski yüksek mahallelerindeki gayrimenkul değer değişimlerini detaylı bir şekilde ortaya koyarken, kentsel dönüşüm projelerinin önemini bir kez daha vurguluyor. Özellikle deprem riski altındaki mahallelerde, bu projelerin etkin bir şekilde uygulanması, şehirdeki yaşam kalitesini ve güvenliği artırmada kritik bir rol oynayacaktır.
