Konut piyasasında en temel ve doğru ilke, ihtiyaca göre konut üretimi anlayışıdır. Modern şehircilik politikaları, nüfus yapısını, gelir gruplarını ve yaşam tarzlarını gözeterek şekillenmelidir. Ancak Türkiye’de ve birçok ülkede bu ilkeden uzaklaşıldığı; konut üretiminin spekülatif yatırımlar, kısa vadeli kâr hedefleri ve siyasi tercihler doğrultusunda ilerlediği sıkça görülüyor.
Peki, “ihtiyaca göre konut üretimi” ne anlama geliyor ve nasıl uygulanabilir?
İhtiyaç Kavramının Boyutları
Konut ihtiyacı yalnızca bir çatıdan ibaret değildir; çok katmanlı bir kavramdır:
-
Demografik İhtiyaçlar: Nüfus artışı, çekirdek aile yapısı, tek kişilik hanelerin çoğalması, gençlerin konut talebi ve yaşlı nüfusun özel ihtiyaçları.
-
Sosyo-Ekonomik İhtiyaçlar: Düşük, orta ve yüksek gelir gruplarına uygun satın alma veya kiralama imkânı sunan konut tipleri.
-
Mekânsal İhtiyaçlar: İş olanaklarına yakın, ulaşım ağlarına entegre, sosyal donatıları (okul, hastane, park) güçlü bölgelerde üretim.
-
Fiziksel ve Çevresel İhtiyaçlar: Depreme dayanıklı, enerji verimli, engelli dostu, güneş ışığı ve doğal havalandırmadan faydalanan konutlar.
-
Kültürel İhtiyaçlar: Toplumsal yaşam tarzına ve aile yapısına uygun planlamalar; geniş aileler için alternatif tasarımlar, ortak kullanım alanları.
Mevcut Durum: Arz-Talep Dengesi Yerine Kâr Odaklılık
Türkiye’de konut üretiminde öne çıkan sorunlar şunlar:
-
Spekülasyon: Arsa stoklamaya dayalı ve lüks projeler ön planda, bu da orta ve düşük gelir grubunu dışarıda bırakıyor.
-
Yanlış Lokasyon: Altyapısı tamamlanmamış bölgelerde dev projeler hayata geçiriliyor, bu da şehir merkezine erişimi zorlaştırıyor.
-
Tek Tip Projeler: Gençler, yaşlılar, öğrenciler veya engelliler gibi farklı grupların ihtiyaçları dikkate alınmıyor.
-
Kiralık Konut Eksikliği: Özellikle büyük şehirlerde, uygun fiyatlı ve güvenilir kiralık konut arzı yetersiz.
Çözüm Önerileri: İhtiyaca Göre Konut Üretimi Nasıl Sağlanır?
Kamunun Rolü
-
Bilimsel Araştırma: Kentlere özel nüfus projeksiyonları ve anketlerle gerçek konut ihtiyacının belirlenmesi.
-
Akıllı Arsa Tahsisi: Kamusal arsaların en yüksek teklif yerine, sosyal fayda sağlayan projelere tahsis edilmesi.
-
Sosyal ve Kiralık Konut: Kamu-özel iş birliğiyle düşük gelirli vatandaşlara yönelik projeler geliştirilmesi.
-
Esnek İmar Planları: Çeşitli tipolojilere (öğrenci yurtları, yaşlı dostu konutlar, küçük daireler) izin verilmesi.
Özel Sektörün Rolü
-
Pazar Odaklılık: Sadece lüks değil, orta gelir grubuna hitap eden projeler geliştirilmesi.
-
Esnek Tasarım: Modüler, dönüştürülebilir daireler ile farklı yaşam evrelerine uyum sağlanması.
-
Yaşam Alanı Odaklılık: Konutların sadece yatırım değil, öncelikle yaşam alanı olarak görülmesi.
Toplum Tabanlı Çözümler
-
Kooperatif Modelleri: Vatandaşların bir araya gelerek kendi ihtiyaçlarına uygun konut üretmeleri.
-
Büyükşehir Çeperleri: İstanbul gibi kentlerde çevre ilçelerde küçük ölçekli, kendi kendine yeten konut modellerine (ör. tiny house) izin verilmesi.
-
Kentsel Dönüşümde Katılımcılık: Yık-yap anlayışı yerine güçlendirme, ıslah ve sakinlerin sürece katılımıyla dönüşüm sağlanması.
Sonuç
Konut, yalnızca bir yatırım aracı değil; temel bir yaşam hakkıdır. Bu nedenle üretim süreci, planlama, katılımcılık ve uzun vadeli vizyonla yürütülmelidir. Kamu otoriteleri doğru politikalar geliştirirken, özel sektör de sosyal sorumluluk ve sürdürülebilir iş modelleriyle sürece dahil olmalıdır.
Amaç, sadece inşaat yapmak değil; yaşanabilir şehirler ve nitelikli evler inşa etmek olmalıdır.
