Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yapılan yeni düzenleme ile gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendi geliştirdiği veya başka projelere yatırım yapabilmesi mümkün hale geldi. Bu düzenleme, konut üretimini teşvik etmeyi amaçlayarak “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği”nde yapılan değişikliklerin Resmi Gazete’de yayımlanması ile yürürlüğe girdi.
Yeni düzenlemeye göre, GYF’ler, kendilerinin veya başkalarının geliştirdiği projelere yatırım yapabilecek ancak bu projelerin “bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı” projelerle sınırlı tutulması gerekiyor.
GYF’lerin kurulabilmesi için mevzuata uygun şekilde gerekli tüm izinlerin alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal belgelerin tamamlanmış ve bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olması şartı aranacak. Bu şartların sağlandığı, değerleme kuruluşları tarafından hazırlanacak bir rapor ile tespit edilecek.
Kurulan fonların unvanlarında “proje gayrimenkul yatırım fonu” ibaresine yer verilmesi zorunlu olacak. Proje GYF portföyleri, yalnızca proje geliştirilecek arsalar, gayrimenkul projeleri ve sınırlı sayıda para ve sermaye piyasası araçlarından oluşacak. Tapuda fon adına tescil edilen arsalar üzerinden en geç üç yıl içinde belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması gerekecek.
Yatırımcıların korunması amacıyla fonun hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan haklarının, karşı taraf kamu kurumları ya da kamu bankaları olmadığı sürece teminat altına alınması ve inşaat işlerini yapacak müteahhitlerin yeterliliğine ilişkin ilgili yönetmelikte düzenlenen müteahhitlik yetki belgesine sahip olması şartı getirildi.
Ayrıca, katılma payı ihracının veya fona iadesinin ayni olarak gerçekleştirilmesi proje gayrimenkul yatırım fonları için mümkün hale geldi. Yapılan değişiklikte, GYF’lerin şemsiye fon yapısında sadeleşmeye gidildi ve menkul kıymet yatırım fonlarına benzer şekilde, her katılma payı ihracı için ayrı bir ihraç belgesi düzenlenmesi şartıyla bir şemsiye fona bağlı farklı GYF’ler oluşturulabilmesine imkan tanındı.
GYF’lerin ihraç belgelerinin yalnızca fonlara ilişkin genel esasları içerecek şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilirken, fonlara ilişkin bilgilendirme dokümanlarındaki detaylar kurucular tarafından yatırımcılarla imzalanacak fon ihraç sözleşmesinde yer alacak.
Olası yatırımcı mağduriyetlerinin önüne geçilmesi amacıyla, katılma payları yalnızca fon süresinin sonunda nakde dönüştürülebilen fonlarda, yatırımcıların yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki bilgilendirme dokümanı değişiklikleri için değişikliğe onay vermeyen yatırımcılara fondan çıkış hakkı tanınması zorunlu tutuldu.
Yatırım komitesi üyelerinin aldığı kararlarla sınırlı olmak kaydıyla sorumluluklarına ilişkin değişiklik yapılırken, mevcut fonlardan portföyleri proje GYF’lere uygun olanlar, düzenlemenin yürürlüğe girmesinden itibaren bir ay içinde proje GYF’ye dönüşmeleri için SPK’ya başvurabilecek.
Bu düzenleme, gayrimenkul sektöründe yeni bir dönemin kapılarını açarak finansman sıkıntılarının aşılmasına ve kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasına katkı sağlayacak. Sektördeki mevcut durgunluğun aşılması ve konut arzının artırılması için önemli bir adım olarak değerlendirilen düzenleme, gayrimenkul yatırım fonlarının daha esnek ve geniş kapsamlı projelere yatırım yapabilmesini mümkün kılacak.
