Son dönemde artan devlet destekleri ve teşvikler, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde kentsel dönüşüm projelerine olan ilgiyi yeniden artırdı. Ancak uzmanlar, kentsel dönüşüm sürecinin sanıldığından çok daha karmaşık olduğuna ve yanlış adımların ciddi kayıplara yol açabileceğine dikkat çekiyor. İşte evini kentsel dönüşüme vermeyi düşünen mülk sahiplerinin en sık gözden kaçırdığı ama büyük önem taşıyan detaylar:
Sözleşme Türü: Kat Karşılığı mı, Taahhütlü mü?
Kentsel dönüşüm projelerinde yapılan en yaygın hatalardan biri, imzalanan sözleşmenin yanlış adlandırılmasıdır. Bu süreçte imzalanan belge, yalnızca “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” değil; 6306 sayılı yasa kapsamında “Kat Karşılığı ve Taahhüt Sözleşmesi” olarak geçer. Bu ayrım önemlidir çünkü devlet tarafından sağlanan 875.000 TL’ye kadar hibe, 875.000 TL faizsiz kredi ve 125.000 TL taşınma yardımı gibi desteklerin devreye girebilmesi için sözleşmenin doğru düzenlenmiş olması şarttır. Aksi takdirde, mülk sahipleri bu desteklerden yararlanma hakkını kaybedebilir.
Sözleşme Hazırlığında Uzman Desteği Şart
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, sadece bir avukatın kontrolüyle değil; aynı zamanda bir mimar ve değerleme uzmanının katkısıyla hazırlanmalıdır.
-
Avukat: Hak ve yükümlülükleri denetler, cezai şartları belirler.
-
Mimar: Metrekare, malzeme kalitesi ve teknik şartname gibi detayları değerlendirir.
-
Değerleme Uzmanı: Arsanın ve projede inşa edilecek bağımsız bölümlerin piyasa değerini hesaplar.
Bu uzmanlardan birinin eksik olması, mülk sahiplerinin ilerleyen süreçte maddi ve hukuki kayıplar yaşamasına sebep olabilir.
Müteahhit Seçiminde Kritik Noktalar
Doğru müteahhit seçimi, sürecin en riskli ve belirleyici aşamasıdır. İşte dikkat edilmesi gereken temel başlıklar:
-
Ticaret Sicil ve Vergi Kaydı: Firmanın merkez adresinin şehir dışında olması, dava süreçlerinde ek zorluklar çıkarabilir.
-
Referans Projeler: Daha önce tamamladığı projelerin sahada incelenmesi gerekir.
-
Teminat Mektubu: 6306 sayılı yasa gereği, müteahhit inşaata başlamadan önce inşaat bedelinin %10’u kadar teminat mektubu sunmalıdır.
-
Banka Teminatı veya Teminat Senedi: Sözleşmeye mutlaka eklenerek mali güvence sağlanmalıdır.
-
Tapu Devri: Müteahhidin alacağı bağımsız bölümler, sadece belediye veya ilgili idarenin onayı ile devredilebilir. Bu, malikler için önemli bir koruma sağlar.
-
Bina Tamamlama Sigortası: Müteahhitin iflası veya projeyi tamamlayamaması durumunda, inşaatın yarım kalmasını önler ve süreci güvence altına alır.
Yüklenici Belge Sınıflarını Doğru Okumak
Müteahhitlerin sahip olduğu yüklenici belge sınıfları H’den başlayarak G1, F, E, D, C, B ve en üst seviye A’ya kadar çıkar. G1 orta seviyeyi, A ise en yüksek teknik ve mali yeterliliği temsil eder. Özellikle 2.200 m² üzerindeki projelerde bu belgelerin Takasbank referans kodu ile doğruluğunun kontrol edilmesi büyük önem taşır.
Sözleşmede Fiyat, Otopark ve Diğer Giderlerin Netleştirilmesi
-
Sabit Fiyat mı?: Sözleşmede, fiyatın sabit mi yoksa maliyet artışlarına göre değişken mi olacağı net şekilde yazılmalıdır.
-
Otopark Bedeli: İstanbul’da bir araçlık otopark bedeli yaklaşık 350.000 TL civarındadır. Bu bedelin kim tarafından karşılanacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Devlet Destekleri Mutlaka Sözleşmede Yer Almalı
-
875.000 TL Hibe
-
875.000 TL Faizsiz Kredi
-
125.000 TL Taşınma Yardımı
Bu desteklerden yararlanmak için, malik ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede bu hakların açıkça yazılması zorunludur. Aksi halde bu haklar yanabilir.
Teslim Tarihi ve Cezai Şartlar
Sözleşmede belirlenmiş net bir teslim tarihi ve gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar mutlaka olmalıdır. Ayrıca mülk sahipleri, müteahhidin eksik ya da ayıplı iş yapması durumunda daireyi teslim almama hakkına sahiptir. Tüm bu hakların yasal dayanağı, sözleşme maddelerine bağlıdır.
Sonuç: Büyük Fırsat, Büyük Risk
Kentsel dönüşüm; doğru planlama ve uzman desteğiyle önemli bir kazanca dönüşebilirken, detaylar göz ardı edildiğinde ciddi kayıplara da yol açabilir. Müteahhitin mali yeterliliğinden, tapu devri süreçlerine; sigortadan sözleşmedeki cezai şartlara kadar her başlığın titizlikle incelenmesi gerekir.
