Şehirlerde imar değişikliği artık yalnızca bir plan kararı değil; kamuya değer aktarımı yükümlülüğü hâline geliyor. 22 Kasım 2025’te yürürlüğe giren Değer Artış Payı Yönetmeliği, tapudaki bir çizginin; artık yalnızca mülk sahipleri için değil, tüm kentliler adına ekonomik sonuç üreten bir hamle olmasını zorunlu kılıyor.
Yönetmelik; “değeri artıran her değişiklik, topluma pay vermek zorundadır” ilkesini merkezine alıyor. Böylece, yıllardır yalnızca belli çevrelerin yararlandığı “plan tadilatı ile zenginleşme” pratiği ilk kez kurumsal bir çerçeveye oturtulmuş oluyor.
Atıl Kamu Alanlarına Neşter: Artık Bekleyen Yerler Ekonomiye Dönebilecek
Yıllarca okul alanı, sağlık tesisi, kamu hizmeti olarak görünen ancak hiçbir kuruma devredilmediği için değer kaybeden mülklerin kaderi değişiyor. Yeni düzenleme ile:
-
İlgili kurum alanı artık kullanmayacaksa,
-
İdare uygun görürse,
bu araziler için plan değişikliği yapılabilecek.
Bu hamle yalnızca mülk sahibini rahatlatmakla kalmıyor; ekonomiye kazandırılmamış, çürüyen alanları yeniden üretime dahil ediyor. Böylece, şehirlerin büyüme kapasitesi masa başında değil, kamu yararı ekseninde tekrar tanımlanmış oluyor.
Plansız Büyüme Devri Bitiyor: “Talebe Göre İmar” Sona Eriyor
Yönetmelik, kentsel büyümeyi “kim isterse ona göre” mantığından çıkarıp, kriterle sınırlı bir sisteme taşıyor. Artık yalnızca:
-
Belirli metrekare şartlarını sağlayan değişiklikler,
-
Fonksiyon dönüşümü içeren tadilatlar,
değer artış payına tabi olacak.
Önemli ayrım:
🔹 Arsa düzenlemeleri (İmar Kanunu m.18) kapsam dışı.
🔹 Sadece bireysel talep ile yapılan değişiklikler değerlendirilecek; kamu yaparsa ödemeye gerek yok.
Bu detay, yıllardır eleştirilen “isteğe göre imar” dönemini kökten değiştiriyor.
%90 Kamu Payı: Bir Şehrin Değeri Artıyorsa, Gelir Şehre Aittir
Taşınmazın değeri plan değişikliği ile artıyorsa, artışın %90’ı kamuya aktarılacak.
Bu yalnızca mali bir zorunluluk değil; “şehrin rantı, şehirindir” yaklaşımının artık yönetmelik seviyesine taşınması demek.
Süreçte neler değişiyor?
-
Değer, iki ayrı lisanslı kuruluş tarafından hesaplanacak.
-
Son kararı Kıymet Takdir Komisyonu verecek.
-
Kentsel dönüşüm alanları, kamu mülkleri ve vakıf taşınmazları bu uygulamanın dışında tutulacak.
Bu model, rantı kişiselleştiren değil, kamuya dağıtan stratejik bir kaynak yönetimi öneriyor.
Ödeme Yapılmadan Satış da Ruhsat da Yok
Yönetmelik yalnızca ödeme yükümlülüğü getirmiyor; ödeme tamamlanmadan mülk hareketini kilitliyor.
-
Peşin ödeme yapanlar için %10 indirim
-
4 taksit imkânı
-
Ödeme bitene kadar devredilemez, satılamaz, ruhsat alınamaz
-
Bu durum tapuya şerh olarak işlenecek
Yani artık imar rantı “nakde dönüşmeden değerlendirilemeyen bir hak” hâline geldi.
Dava Trafiği Azalacak, Gayrimenkul Piyasası Sakinleşecek
Tapusor.com analizine göre, kamulaştırılamayan ancak kamu alanı şerhi nedeniyle yıllarca kısıtlanan taşınmazlar nedeniyle ortaya çıkan binlerce dava, yeni süreçle idari aşamada çözülebilecek.
Bu, hem mülk sahipleri için kayıpları azaltıyor hem de kamu ile yatırımcı arasında daha öngörülebilir bir hukuk zemini oluşturuyor.
Tapusor.com Sektör Yorumu
Bu yönetmelik:
✔ Plan tadilatını rant değil, toplumsal değer paylaşımı modeli hâline getiriyor.
✔ Şehir büyümesini, kişisel talepten çıkarıp kentsel stratejiye bağlıyor.
✔ Gayrimenkul yatırımında, imar değişikliğinin piyasa değer analizinin kritik önemini artırıyor.
🔎 Yeni dönemde yatırımcı için asıl değer, plan değişikliğinden önce taşınmazın gerçek değerini bilmekten geçiyor. Profesyonel değerleme artık stratejik bir zorunluluk
