Konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarının hızla yükseldiği son yıllarda, arsa yatırımı bireysel yatırımcıların yeniden odağına girdi. Özellikle şehir çeperlerinde uzun vadeli kazanç beklentisiyle yapılan arsa alımlarında, yüksek getiri potansiyelinin yanı sıra önemli riskler de bulunuyor. Uzman değerlendirmelerine göre, arsa yatırımı doğru analiz edilmediğinde en riskli gayrimenkul türlerinden biri haline gelebiliyor.
Uzmanlar, arsa alımında ilk ve en kritik adımın imar durumunun netleştirilmesi olduğuna dikkat çekiyor. Belediyelerden veya ilgili idarelerden alınacak imar durum belgesiyle taşınmazın konut, ticari, sanayi, tarım alanı ya da yapılaşmaya tamamen kapalı bir bölgede yer alıp almadığı mutlaka teyit edilmeli. İmar planı dışında kalan taşınmazların, uzun yıllar boyunca herhangi bir yapılaşma hakkı elde edememe riski taşıdığı vurgulanıyor.
Özellikle “ileride arsa olacak” söylemiyle satılan tarla niteliğindeki taşınmazlar, yatırımcıların en sık karşılaştığı riskli senaryolar arasında yer alıyor. Uzmanlar, imar planına dahil olmayan bir taşınmazın gelecekte de aynı statüde kalabileceği konusunda uyarıyor.
İkinci önemli başlık ise tapu niteliği ve takyidat durumu. Taşınmazın müstakil mi yoksa hisseli mi olduğu, tapu kaydında yer alan ipotek, haciz, şerh, kamulaştırma kararı veya intifa hakkı gibi kısıtlamaların ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekiyor. Hisseli arazilerde ileride yaşanabilecek ifraz süreçleri, ortaklığın giderilmesi davaları veya kamulaştırma riskleri, yatırımın süresini ve değerini doğrudan etkileyebiliyor.
Arsanın konumu ve ulaşım olanakları da orta ve uzun vadeli getiri açısından belirleyici faktörler arasında yer alıyor. Mevcut yol ve altyapı durumu kadar, planlanan yeni ulaşım projeleri, sanayi bölgeleri, üniversiteler ve kamu yatırımları da yakından takip edilmeli. Ancak yalnızca “projeye yakın” ifadeleriyle pazarlanan bölgelerde, resmi plan ve kararların mutlaka ilgili kurumların duyurularından doğrulanması gerektiği vurgulanıyor.
Zemin ve jeolojik yapı, özellikle deprem riski bulunan bölgelerde göz ardı edilmemesi gereken bir diğer unsur olarak öne çıkıyor. İleride yapılaşma planlanan arsalar için zemin etüt raporları, taşkın, heyelan ve benzeri doğal afet risklerinin araştırılması büyük önem taşıyor. Bazı bölgelerde imar izni bulunsa dahi, zemin koşullarının inşaat maliyetlerini ciddi şekilde artırabildiği veya yapı yoğunluğunu sınırladığı belirtiliyor.
Son dönemde artış gösteren bir diğer risk alanı ise parsel bazlı veya metrekare üzerinden yapılan hisse satışları. Harita üzerinde gösterilen alan ile tapudaki hukuki durumun örtüşmemesi, fiili kullanım ile yasal haklar arasında ciddi sorunlara yol açabiliyor. Bu nedenle satış öncesinde teknik ve hukuki inceleme yapılması, gerekiyorsa uzman görüşü alınması tavsiye ediliyor.
Ekonomik değerlendirmelerde ise yüksek faiz ve dalgalı enflasyon ortamında arsa yatırımı yapacakların, likidite ve nakde dönüş süresini mutlaka hesaba katması gerektiği ifade ediliyor. Konuta kıyasla daha geç satılabilen arsalarda, kısa vadeli nakit ihtiyacının yatırımcıyı zararına satışa zorlayabileceği hatırlatılıyor.
