İstanbul konut piyasasında 2025 yılının sonuna yaklaşılırken, satılık konutlarda metrekare bazlı fiyatlar tarihsel bir eşiğe ulaştı. Kent genelinde paçal ortalama birim fiyatın 60.000 TL/m² seviyesine dayanması, konut piyasasında fiyatlama davranışlarının yeniden şekillendiğine işaret ediyor.
Verilere göre, 2024 yıl sonunda 44.500 TL/m² seviyesinde bulunan İstanbul genel ortalama konut birim fiyatı, 2025 sonunda yaklaşık yüzde 35 artışla 60.000 TL/m² sınırına yaklaştı. Bu artış, son yılların en güçlü yıllık fiyat yükselişlerinden biri olarak öne çıkıyor.
Bu tablo, yalnızca sınırlı bölgelerde değil; İstanbul genelinde farklı gelir gruplarına hitap eden çok sayıda ilçede eş zamanlı bir fiyat baskısına işaret ediyor.
Anadolu Yakası’nda Fiyat Artışı Daha Belirgin
2025 yıl sonu verileri, Anadolu Yakası’nın fiyat artışında İstanbul ortalamasının üzerinde bir performans sergilediğini ortaya koyuyor.
-
Kartal: 65.000 TL/m²
-
Maltepe: 69.000 TL/m²
-
Pendik: 54.000 TL/m²
-
Tuzla: 54.500 TL/m²
-
Sancaktepe: 44.500 TL/m²
-
Sultanbeyli: 42.000 TL/m²
-
Çekmeköy: 56.250 TL/m²
-
Ümraniye: 63.250 TL/m²
-
Ataşehir: 72.500 TL/m²
Bu ilçelerde yeni konut projeleri, ulaşım yatırımları ve görece daha erişilebilir fiyat seviyeleri; hem ilk kez ev alacaklar hem de orta vadeli yatırımcılar için talebi canlı tutuyor.
Avrupa Yakası’nda Dönüşüm Etkisi Öne Çıkıyor
Avrupa Yakası’nda fiyat artışları, özellikle kentsel dönüşümün yoğunlaştığı ilçelerde hız kazanmış durumda.
-
Başakşehir: 60.500 TL/m²
-
Bahçelievler: 46.500 TL/m²
-
Zeytinburnu: 67.500 TL/m²
-
Kağıthane: 58.000 TL/m²
-
Eyüpsultan: 62.000 TL/m²
-
Bayrampaşa: 48.500 TL/m²
Bu bölgelerde yeni veya yenilenmiş yapı stokunda satış süreleri kısalırken; eski ve yorgun binalarda pazarlık payının arttığı görülüyor.
Üst Segmentte Metrekare 140 Bin TL Bandını Aştı
İstanbul’un üst gelir grubuna hitap eden merkez ilçelerinde fiyatlar, ortalamanın çok üzerinde seyrediyor.
-
Beşiktaş: 144.500 TL/m²
-
Kadıköy: 143.750 TL/m²
-
Sarıyer: 134.500 TL/m²
-
Bakırköy: 102.000 TL/m²
-
Beykoz: 95.000 TL/m²
-
Adalar: 90.000 TL/m²
Bu ilçelerde sınırlı arz, yüksek lokasyon primi ve prestij algısı; fiyatların yukarı yönlü seyrini korumasına neden oluyor. Ancak bu segmentte de alıcılar daha seçici davranıyor ve yalnızca doğru fiyatlanan konutlar hızlı el değiştiriyor.
İstanbul Ortalamasının Altında Kalan İlçeler
Bazı ilçelerde metrekare fiyatları İstanbul genel ortalamasının belirgin şekilde altında kalmaya devam ediyor.
-
Esenyurt: 28.500 TL/m²
-
Güngören: 34.500 TL/m²
-
Sultangazi: 34.800 TL/m²
-
Arnavutköy: 37.250 TL/m²
-
Silivri: 37.250 TL/m²
-
Bağcılar: 43.500 TL/m²
-
Gaziosmanpaşa: 41.000 TL/m²
Bu bölgelerde daha düşük birim fiyatlar, bütçe odaklı alıcıların ve kira getirisi hedefleyen yatırımcıların talebini şekillendiriyor.
Fiyat Eşiği Yüksek İlçelerde Artış Hızı Yavaşladı
-
Beyoğlu: 68.500 TL/m²
-
Şişli: 73.000 TL/m²
Bu ilçelerde fiyat seviyelerinin yüksekliği, 2025 yılı itibarıyla artış hızının İstanbul ortalamasının altında kalmasına yol açıyor. Talep daha yatay bir seyir izlerken, alıcı profili daha sınırlı ve seçici bir yapıya bürünüyor.
Genel Değerlendirme
2025 yıl sonu itibarıyla İstanbul konut piyasasında 60.000 TL/m² eşiği, yeni bir referans noktası haline gelmiş durumda. Piyasanın ağırlık merkezi; ulaşım projeleriyle desteklenen, dönüşüm potansiyeli bulunan ve görece daha erişilebilir fiyat sunan ilçelere kayıyor.
Önümüzdeki dönemde Çekmeköy–Ümraniye, Sancaktepe–Sultanbeyli–Pendik–Tuzla, Zeytinburnu–Kağıthane–Eyüpsultan ve Bahçelievler–Başakşehir hatlarının yatırımcı ilgisini koruması bekleniyor.
