2025 yılı, Türkiye gayrimenkul piyasasında yalnızca fiyat hareketlerinin değil; yatırımcı davranışlarının, finansman modellerinin ve yaşam tercihlerinin köklü biçimde değiştiği bir dönem olarak kayda geçti. Konut, arsa ve ticari gayrimenkul segmentlerini kapsayan milyonlarca satırlık veri seti üzerinden yapılan analizler, piyasanın tek eksenli “konut odaklı” yapıdan çıkarak çok katmanlı ve veri temelli bir dengeye evrildiğini ortaya koydu.
Makroekonomik sıkılaşma adımları, kira piyasasındaki yeniden denge, iç göç hareketleri, yeni ulaşım projeleri ve tasarruf finansmanındaki hızlı büyüme; 2025 boyunca gayrimenkul tercihlerini doğrudan etkileyen ana unsurlar oldu. Bu gelişmeler doğrultusunda yılın öne çıkan şehirleri, ilçeleri, yaşam koridorları ve yatırım eğilimleri netleşti.
2025, Gayrimenkulde Yapısal Dönüşüm Yılı Oldu
Uzman değerlendirmelerine göre 2025, gayrimenkulün yalnızca bir barınma tercihi olmaktan çıkarak; finansmana erişim, lokasyon stratejisi, kira potansiyeli, ulaşım bağlantıları ve yaşam kalitesinin birlikte ele alındığı çok boyutlu bir yatırım alanına dönüştüğü bir kırılma yılı olarak öne çıktı. Fiyat artış hızındaki normalleşme, alternatif finansman modellerinin kalıcı hale gelmesi ve çeper ilçelerde seçici talep artışı, 2030’a uzanan yeni piyasa düzeninin temelini oluşturdu.
2025 Gayrimenkul Piyasasında Öne Çıkan Başlıklar
En Çok Konut Satılan İller
Ocak–Kasım dönemi verileri ve yıl sonu tahminlerine göre 2025’te konut satışında ilk beş il şöyle sıralandı:
-
İstanbul: 24.234 adet
-
Ankara: 12.706 adet
-
İzmir: 8.540 adet
-
Antalya: 6.000 – 7.200 adet (tahmini aralık)
-
Bursa: 4.200 – 5.000 adet (tahmini aralık)
Bu iller, istihdam olanakları, ulaşım altyapısı ve göç hareketleri sayesinde toplam satışların önemli bir bölümünü oluşturdu.
En Çok Değer Kazanan İlçeler
Yıllık bazda fiyat artışının en yüksek olduğu ilçeler şu şekilde sıralandı:
-
İzmir / Bayraklı: %32 – %35
-
Ankara / Etimesgut (özellikle arsa): %40 – %45
-
Antalya / Konyaaltı: %27 – %30
-
İstanbul / Çekmeköy (müstakil konut–villa): %35 – %40
-
Bursa / Nilüfer: %30 – %33
Raylı sistem yatırımları, otoyol bağlantıları, sınırlı arsa arzı ve yeni proje yoğunluğu bu bölgelerdeki primlenmenin temel nedenleri arasında yer aldı.
Reel Fiyatı Gerileyen İller
Enflasyondan arındırılmış veriler incelendiğinde bazı turizm ağırlıklı illerde reel fiyat düşüşleri dikkat çekti:
-
Muğla: reel -%8 ila -%11
-
Aydın: reel -%6 ila -%9
-
Antalya: reel -%4 ila -%8
Yeni arzın artması ve talep hızındaki yavaşlama, reel fiyatların baskılanmasına yol açtı.
Finansmanda Çok Kanallı Yeni Dönem
2025’te konut ediniminde finansman yapısı belirgin biçimde çeşitlendi:
-
Toplam konut kredisi hacmi: 659 milyar TL
-
Tasarruf finansmanı büyümesi (2024): %298
-
2025 ilk yarı ek büyüme: %25
-
Tasarruf finansmanının konut edinimindeki payı: %33,6
-
Kasım 2025 ipotekli satış adedi: 21.499
-
İpotekli satışlarda yıllık değişim: -%1,4
Bu tablo, klasik banka kredilerinin yanı sıra alternatif finansman modellerinin sistemde kalıcı hale geldiğini gösterdi.
Talebi En Hızlı Artan Gayrimenkul Türleri
2025’te yatırımcı ve kullanıcı talebinin hızla yöneldiği ürünler şunlar oldu:
-
Kuzey Marmara Koridoru’nda arsa yatırımları
-
Küçük metrekareli ticari birimler
-
Çeper ilçelerde 2+1 konutlar
-
Turizm bölgelerinde kısa dönem kiralamaya uygun konutlar
-
Üniversite ve teknopark çevresindeki kiralık–satılık daireler
Kira getirisi, yaya trafiği ve toplu taşımaya erişim bu tercihlerde belirleyici rol oynadı.
Öne Çıkan Yaşam ve Yatırım Aksları
2025’te talebin yoğunlaştığı başlıca koridorlar:
-
İstanbul: Ümraniye – Ataşehir – Sancaktepe – Kadıköy – Beşiktaş
-
İzmir: Bayraklı – Karşıyaka – Çiğli
-
Ankara: Etimesgut – Yenimahalle
-
Antalya: Kepez – Döşemealtı
Bu akslarda genç profesyoneller, beyaz yakalı kiracılar ve ilk kez ev alan orta gelir grubu etkili oldu.
Çeperden Merkeze Mikro Geri Dönüş
2025’in en dikkat çekici eğilimlerinden biri, son yıllarda yaşanan “merkezden çepere göç” hareketinin kısmen tersine dönmesi oldu. Artan ulaşım maliyetleri ve yaşam giderleriyle birlikte bazı hatlarda merkeze doğru mikro geri dönüşler gözlendi.
Yürünesi Mahalleler ve Gençlerin İlk Ev Tercihleri
Yaya dostu, sosyal yaşamı güçlü ve toplu taşımaya yakın mahalleler 2025’te öne çıktı. Aynı zamanda ilk konutunu alan gençler; ulaşım bağlantısı güçlü, fiyat erişilebilirliği görece yüksek ve kira potansiyeli olan semtleri tercih etti.
Genel Değerlendirme
2025 verileri, Türkiye gayrimenkul piyasasının artık yalnızca fiyat artışına odaklanan bir yapıdan uzaklaştığını gösteriyor. Lokasyon, finansman çeşitliliği, yaşam kalitesi ve veri temelli analizler; önümüzdeki dönemin temel belirleyicileri olarak öne çıkıyor. Bu dönüşümün, 2030’a uzanan süreçte piyasanın “yeni normalini” şekillendirmesi bekleniyor.
