Türkiye Emlak Sektöründe 2025’in İlk Yarısında Nominal Rekor, Reel Kayıplar: Satış ve Kira Dinamiklerinde Kritik Dönemeç

2025 yılının ilk ayları, Türkiye emlak piyasasında rekor satış rakamları ve yüksek nominal fiyat artışlarıyla dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. Ancak bu güçlü görünümün arka planında, yüksek enflasyon baskısı ve arz-talep dengesizliği nedeniyle reel değer kayıplarının yaşandığı, sektörde yapısal sorunların derinleştiği görülüyor.

Nominal Artışlar Yüksek, Reel Getiriler Düşüşte

Konut Fiyat Endeksi (KFE), Şubat 2025’te bir önceki yıla göre %31,3 artış gösterdi. Ancak aynı dönemde reel bazda %5,6’lık bir düşüş kaydedildi. Mart 2025’te satılık konut fiyatları yıllık nominal %26 artarken, enflasyon etkisiyle reel değerlerde kayıplar yaşandı: Ankara’da %9, İstanbul’da %10, İzmir’de %13 oranında reel gerileme görüldü.
REIDIN verileri de Nisan 2025’te yıllık bazda nominal %34,32 artışa karşılık, reel değişimlerin çok daha sınırlı veya negatif kaldığını ortaya koydu.

Nominal fiyat artışlarının yüksek seyrine rağmen, Mayıs 2025’te %35,41 ve Nisan 2025’te %37,86 seviyesine ulaşan yıllık enflasyon oranları, gayrimenkulde gerçek alım gücü kaybına neden oldu. Bu durum, özellikle kısa vadede “kâğıt üzerinde” kazanç sağlayan yatırımcıların, reel anlamda servet kayıplarıyla karşılaşabileceğine işaret ediyor.

Büyük Şehirlerde Reel Kaybın Derinliği

2025 yılı başı itibarıyla İstanbul’da ortalama metrekare satış fiyatı 47.913 TL, Ankara’da 27.814 TL ve İzmir’de 40.875 TL oldu. Yıllık nominal artış oranları İstanbul’da %24, Ankara’da %33, İzmir’de %21 olarak kaydedilirken; reel bazda İstanbul’da %10, Ankara’da %4, İzmir’de ise %13 oranında düşüş gerçekleşti.

Satış Hacminde Tarihi Zirve

Ocak-Nisan 2025 döneminde toplam konut satışları bir önceki yıla göre %27,9 artarak 454.145 adede ulaştı. Nisan 2025’te ipotekli satışlar %147 artış göstererek 17.465 adet olurken, toplam satışların %14,8’ini oluşturdu. Diğer satış türleri de %47,3 artarak 100.894 adede yükseldi.

Satışların %70,7’si ikinci el konutlardan oluştu ve bu segment, yıllık bazda %62,6’lık bir büyüme ile dikkat çekti. Buna karşılık ilk el satışlar %43,8 arttı ve toplam satışlardan %29,3 pay aldı.

Bu tablo, piyasanın mevcut konut stokuna yöneldiğini ve yeni projelerdeki yavaşlamanın arz sıkıntısını derinleştirdiğini gösteriyor.

Yabancı Yatırımcı Talebinde Gerileme

Ocak-Nisan 2025 döneminde yabancıya konut satışları yıllık %13,5 azalarak 6.018 adede geriledi. Nisan ayında ise bir önceki yıla göre %13,2 artışla 1.440 adet konut satıldı. Toplam satışlar içinde yabancıya satışların payı %1,2 seviyesinde kaldı. Bu düşüş, sektörün daha çok yerli talep tarafından taşındığını ve yabancı sermayenin öneminin göreceli olarak azaldığını ortaya koyuyor.

Kira Piyasasında Reel Artış Hız Kesmedi

Mart 2025’te kiralık konut fiyat endeksi yıllık nominal %49,59 artarken, reel artış oranı %8,32 oldu. Türkiye genelinde ortalama kira 21.298 TL’ye yükseldi. Ocak 2025’te yasal kira artış tavanı %58,51 olarak belirlendi.

Artan talep, yetersiz yeni konut üretimi ve yüksek maliyetler nedeniyle kira fiyatları reel olarak da yükselişini sürdürdü. Bu da özellikle büyük şehirlerde ciddi bir barınma erişilebilirliği sorununu ortaya koyuyor.

Temel Yapısal Sorunlar ve Gelecek Beklentileri

Enflasyon ve yüksek inşaat maliyetleri, gayrimenkulün hala enflasyona karşı bir korunma aracı olarak görülmesini sağlasa da, reel değer koruma gücünü zayıflatıyor. İnşaat Maliyet Endeksi Şubat 2025’te yıllık %23,94 artışla görece düşük seyretse de, sektördeki güven eksikliği ve finansman zorlukları yeni projelerin önünde önemli bir engel oluşturuyor.

Kentsel dönüşüm ve sosyal konut projeleri (örneğin 250.000 yeni sosyal konut hedefi) arzı artırmaya yönelik önemli girişimler olsa da, piyasanın yapısal sorunlarını tek başına çözmeye yetmiyor.

Sonuç olarak:
2025 yılı emlak piyasası, nominal fiyat artışları ve yüksek satış adetleriyle güçlü bir tablo sergilese de, yüksek enflasyon ve inşaat maliyetleri reel değer kaybını ve barınma krizini derinleştiriyor. Sürdürülebilir büyüme için yapısal reformlar, yeni arzın artırılması ve enflasyonla mücadele kritik önem taşıyor.

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir