Türkiye’de konut ve gayrimenkul piyasası, son yılların en belirgin yavaşlama dönemlerinden birine girmiş durumda. Toplam satış adetleri yüksek görünse de detaylı veriler incelendiğinde, piyasanın hızlanmadığı; aksine daha sakin, seçici ve temkinli bir yapıya evrildiği görülüyor. Özellikle son aylarda konut fiyatlarının, gerçekleşen enflasyonun altında kalması bu dönüşümün en net göstergelerinden biri olarak öne çıkıyor.
Fiyatlar Enflasyonun Gerisinde Kaldı, Satış Süreleri Uzadı
Son dört aylık döneme ait veriler, konut fiyatlarının reel bazda değer kaybettiğine işaret ediyor. Fiyat artışlarının enflasyonun altında kalması, hatta sınırlı da olsa gerileme eğilimi göstermesi, piyasanın soğuma sürecine girdiğini ortaya koyuyor. Bugün doğru fiyatlanan bir konutun ortalama satış süresi yaklaşık iki aya kadar uzamış durumda. Satış süresindeki bu artış, yanlış fiyatlanan gayrimenkullerde pazarlık payının ve indirim baskısının giderek arttığını gösteriyor.
Satış Bekleyen Konut Stoku Yüzde 27 Arttı
Türkiye genelinde satışta bekleyen konut sayısı, yılbaşına kıyasla yaklaşık yüzde 27 artarak 640 binin üzerine çıktı. Bu artış, arz-talep dengesindeki değişimi açık biçimde yansıtıyor. Stokların büyümesi, satıcıların zaman içinde fiyat revizyonuna gitme ihtiyacını güçlendirirken, piyasada alıcı lehine bir ortamın oluşmasına zemin hazırlıyor. Artan stok, fiyatların neden reel değerlerin altında baskılandığını da açıklayan temel unsurlar arasında yer alıyor.
Kiralık Konutta Stok Yeniden Yükselişte
Kiralık konut piyasasında ise satış tarafına kıyasla daha dengeli bir tablo dikkat çekiyor. Yılın ortalarında azalma eğilimi gösteren kiralık konut stokları, son dönemde yeniden artışa geçti. Kiralık mülklerin yeni kiracı bulma süreleri sert biçimde uzamasa da, stoktaki yükseliş yakından izlenmesi gereken bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Mevcut veriler, kiralık piyasasında satış tarafındaki kadar güçlü bir yavaşlamaya işaret etmiyor.
İlk El Konut Satışlarında Tarihsel Gerileme
Toplam konut satış rakamları yüksek görünmesine rağmen, piyasanın asıl yönünü belirleyen veri ilk el konut satışları olarak öne çıkıyor. 2015 yılında satılan her iki konuttan biri ilk el konutken, bu oran son yıllarda yüzde 30 seviyelerine kadar geriledi. Bu tablo, konut ticaretinin hareketli görünmesine rağmen üretim tarafının aynı hızda ilerlemediğini ve yeni konut arzının zayıfladığını ortaya koyuyor.
İpotekli Satışlarda Sert Düşüş
Konut piyasasındaki yavaşlamanın en belirgin göstergelerinden biri de ipotekli satışlardaki gerileme oldu. Beş yıl önce yüzde 45 seviyelerinde olan ipotekli satış oranı, bugün yüzde 14’lere kadar düşmüş durumda. Yüksek faiz oranları ve krediye erişimdeki sınırlamalar, konut talebini doğrudan baskılıyor. Önümüzdeki dönemde kademeli ve kontrollü bir faiz düşüşü beklentisi öne çıksa da, geçmiş yıllardaki sert faiz indirimlerine benzer bir sürecin kısa vadede gündemde olmadığı değerlendiriliyor.
Yatırım Tercihleri Değişiyor: Konut Yerini Alternatiflere Bırakabilir
Oturum amaçlı konut alımlarında zamanlama kavramı büyük ölçüde önemini korurken, yatırım amaçlı alımlarda daha temkinli bir yaklaşım öne çıkıyor. Mevcut piyasa koşulları, konutun yatırım aracı olarak cazibesinin azaldığına işaret ediyor. Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul ve arsa yatırımları, yatırımcılar açısından daha dikkat çekici seçenekler haline gelebilir.
2026 İçin Belirleyici Başlıklar
2026 yılında gayrimenkul piyasasının yönünü belirleyecek ana unsurlar arasında; faiz politikalarının seyri, konutla ilgili olası vergi düzenlemeleri ve alternatif yatırım araçlarının performansı yer alıyor. Mevcut göstergeler, konut piyasasında hızlı bir toparlanmadan ziyade, kontrollü ve dengeli bir sürecin devam edeceğine işaret ediyor.
