İpotekli Satış Nedir? 

Real estate investors, purchase and sales contracts concept.

İpotekli satış, bir taşınmazın satılması için alıcı tarafından rehin verilerek yapıldığı bir satış yöntemi olarak bilinir. Bu satış yöntemi, mülkün sahibinin borcunu geri ödeyemediği zamanlarda uygulanır. Ödenmesi gereken borç herhangi bir kredi borcu veya ipoteği sağlayan finansal kuruluşa olan borçlar olabilmektedir. 

Bir mülk üzerindeki hakların güvence altına alınabilmesi için finansal bir araç olan ipoteklere başvurulabilir. İpotekli olma durumunda, mal sahibi haklarının bir kısmını ya da tamamını rehin alan kuruluşa verir. Rehin sonucunda borç ödenemezse mülkün satışı gerçekleştirilir ve borç ödemesi tamamlanır. 

İpotekli Satış Süreci Nasıl İlerler? 

  • Mal sahibinin ödeyemediği bir borç ortaya çıktığı an ipotekli satış süreci başlamış olur. 
  • Alıcı, mal sahibiyle borcun ödenmesi hususunda anlaşma yapar. 
  • Mülk değeri kurumsal bir değerlendirme şirketi tarafından belirlenir.  
  • Gayrimenkul herhangi bir ihale veya açık arttırma yoluyla satılabilir. 
  • En yüksek ücreti ödeyebilecek herhangi bir alıcı mülkü satın alır. Ardından satış işlemleri tamamlanır. 
  • Mülkün de devir işlemleri tamamlanır ve yeni alıcı belirlenmiş olur. 

İpotekli Satışın Avantajları Nelerdir? 

  • Borçlu olan mal sahibi, rehin durumunu ortadan kaldırmadan satış yapma hakkı elde eder. 
  • Taşınmazın değeri kadar bir teminat sağlanır. 
  • Banka gibi çeşitli finansal kuruluşlar için riskler azalır, güvence sağlar. 

İpotekli Satışın Dezavantajları Nelerdir? 

  • Bu satış türü, mal sahibinin mülkü üzerindeki kontrolünü kaybetme riski taşıyabilir. 
  • İşlemler oldukça uzun sürebilir ve bu nedenle karmaşık hal alabilir. 
  • Mülk değeri, borç değerinin de üzerinde olabilir bu nedenle mülk sahibi yani borçlu kişi zarar görebilir. 

İpotekli Satışın Maliyeti Ne Kadardır? 

  1. Banka Ücretleri: Rehin alınmış bir mülkün satılması için banka ile ortak çalışma yürütmek gerekebilir. Böyle durumlarda bankalar işlem ücreti veya komisyon talep edebilmektedir. Söz konusu masraflar alıcı veya satıcı tarafından karşılanır. 
  1. Değerleme Ücretleri: Mülkün değerinin belirlenmesi açısından kurumsal bir değerleme şirketinden destek alınmalıdır. Alıcı taraf bu şirkete işlemleri için ödeme yapması gerekmektedir. 
  1. Noter Ücretleri: Satış işlemlerinin tamamlanması adına notere başvurulmalıdır. Noterdeki işlemler ve tapu için bir miktar ödeme yapılır. 

İpotekli Satışın Bağlayıcı Unsurları Nelerdir? 

İlk unsur hukuki bağlayıcılık olarak adlandırılır. Bu bağlamda taraflar arasında sözleşme yapılır ve sözleşme yasal bir unsurdur. Satıcı ve alıcı belirli kurallara uymak zorundadır bu nedenle sözleşme dikkatlice okunmalıdır. 

İkinci bağlayıcı ise mali bağlayıcılık unsurudur. Satış sürecinde mali sorumluluklar bulmaktadır ve malın borcunu satıcı taraf ödemek zorundadır. Aynı zamanda bu işlem ipoteği kaldırır ve mülkün alıcıya devredilmesini sağlar. Ancak alıcı da satış işlemleri esnasında ödeme yapmakla hükümlüdür. Genellikle alıcı taraftan ipoteğin belirli bir yüzdesini ön ödeme olarak sunması beklenir. 

Son bağlayıcı unsur ise sözleşme bağlayıcılığıdır. Taraflar arası yapılan sözleşmede hak ve yükümlülükler yer alır. Bu nedenle sözleşmelere uymak, her iki taraf için de hukuki bir bağlayıcılık oluşturur. Bu nedenle sözleşmeleri dikkatlice okumak oldukça önemlidir.