Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir? 


Female real estate agent is use hands holding house of red roof for the concept of real estate

Dünya çapında gayrimenkul ürünleri yatırım amaçlı olarak alınıp satılır. Yapılan satış doğrultusunda değer üzerinden bir kar elde edilir ve bu miktara gayrimenkul değer artış kazancı adı verilir. Bazı hususi durumlarda bu kazanç nedeniyle belli bir miktar vergi ödemesi yapılabilir. 

Gelir Vergisi Kanunu çerçevesindeki kurallara göre satılacak olan konuta miras veya bağış yolu ile sahip olunması durumunda söz konusu vergiden muaf olmak mümkündür. Herhangi bir ücret ödemeden sahip olunan mülklerin 5 yıl içinde satılması durumunda vergi ödemesi gerekmez. 

Normal bir şekilde sahip olunan her mülk, 5 yıl içerisinde satılırsa belli bir miktar vergi ödenmesi gerekir. Bu uygulama, 2007 yılında Resmi Gazetede yayınlanması ile başlamıştır. Vergi uygulamasının bir limiti bulunur ve bu limit her yıl düzenlenir. Güncel olarak belirlenen tutar 55 Bin TL’dir ve istisna haddi adı da verilir.  

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisi Nasıl Hesaplanır? 

 Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi, TÜİK tarafından açıklanan ve sürekli güncellenen Yİ-ÜFE esas alınır. Ancak hesaplama işlemleri yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır. Konutun alındığı ay veya satıldığı aydaki oranlara bakılmaz. Alım işleminin ve satış işleminin bir önceki ayın oranlarına göre işlem yapılmaktadır.  

Değer artış kazanç vergisi hesaplarken uygulanan adımlar şunlardır: 

  • Konutun satıldığı aydan bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranı ile konutun alındığı tarihten bir önceki ayın geçerli Yİ-ÜFE oranı birbirine bölünür.  
  • Gayrimenkulün alış fiyatı ile bir önceki işlemdeki bölüm sonucu birbirine çarpılır. Bu işlem doğrultusunda konutun güncel fiyatı ortaya çıkar. 
  • Güncel fiyattan satış fiyatı çıkarılır ve vergi hesaplama işlemine geçilir. 
  • Son aşamada ise istisna haddi tutarı da çıkarılır ve böylece vergiye tabi olan miktar belli olur. 

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Vergisini Kim Öder? 

Ödeme yapılacak fiyatın belirlemek için vergi tarifelerinde yer alan yüzdelik dilimlere göre hesaplama yapmak gerekir. Söz konusu dilimler hakkında bilgi almak için T.C Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayınlanan yönergelere bakılmalıdır. 

Hesaplanan tutar sonucunda ödenmesi gereken vergi tutarını 5 yıl süre içerisinde gayrimenkulünü satan kişi ödemeyi gerçekleştirir. İstisna haddini aşan değer artışı beyanname ile yetkili kurumlara bildirilir. Söz konusu bildiri, satışın gerçekleştiği tarihin ilk mart ayının 1. günü ile 25. günü arasında tamamlanır.  

Sürecin takibi T.C Gelir İdaresi Başkanlığı’na ait uygulamalar üzerinden yapılabilir. Vergi ödemesi iki taksit halinde yapılır ve ilk ödeme mart, ikinci ödeme ise temmuz ayında gerçekleşir. Beyanname üzerindeki bilgilerin doğru ve güncel olması son derece önemlidir. Aksi durumlarda cezai ödemeler söz konusudur. Bildirilerin geç yapılması veya hiç yapılmaması da cezaya tabi olmaktadır.  

Ceza ödemelerinin miktarı her yıl TEFE, TÜFE ve ÜFE endeksleri olmak üzere çeşitli koşullara bağlı olarak güncellenir.  

Gayrimenkul Değer Artış Kazanç Hakkında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir? 

  • Vergi hesaplama, doğru veriler girildiği takdirde hemen tamamlanabilen bir işlemdir. Hata yapılmaması açısından tarayıcı üzerinden hesaplama araçlarına veya alanında uzman kişilere başvurulmalıdır.  
  • Vergilendirme aşamasında vergi mükellefi ve kurumunun haklarını koruma nedeniyle bir endeksleme formülü uygulanır. Söz konusu oran %10 olarak belirlenir. Satış vaktinden önceki ay geçerli olan Yİ-ÜFE oranı %10’dan fazla ise vergi hesabındaki Yİ-ÜFE dikkate alınır. Az olması halinde alım-satım arasındaki farka göre vergi borcu belirlenir.  
  • Konutun miras veya bağış yolu ile kazanılması durumunda vergi hesaplaması yapılamaz.  
  • Gayrimenkulün eşe veya çocuğa kalması durumunda ödeme aile reisi konumundaki kişi tarafından yapılır. Bu duruma karşılıksız intikal adı verilir. Bu gibi durumlarda veraset ve intikal vergisi ödenebilir.  
  • Satış işleminin ardından bazı giderlerin geri alınabilmesi hakkı bulunur. Maliyet bedeli, satıcının üstlendiği giderler ve süreç içerisinde ödenen bazı vergiler geri alınabilir.